מוכר נדל"ן - האחראי הבלעדי לחשיפת ליקויים

בעסקות לרכישת נדל"ן שוב לא קיים הכלל "ייזהר הקונה" והאחריות המוחלטת לחשיפת ליקויים מוטלת על המוכר. כך סבורים (יום ג', 11.2.14) שופטי בית המשפט העליון, חנן מלצר ונעם סולברג. השופט אליקים רובינשטיין סבור, בדעת מיעוט, כי עדיין ניתן לייחס אשם תורם לקונה.

במוקד הדיון עומד 16 לחוק המכר (דירות): "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על-אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

כוונת המחוקק

לדעת סולברג, "הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של ייחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס... הא למדנו על כוונת המחוקק שאחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי - ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס".

סולברג מדגיש, כי אין לחייב את הקונה לבצע בדיקה של הנכס וכי לא ניתן להטיל עליו את האחריות לגילוי מאוחר של חוסר התאמת הנכס לצרכיו. "רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצידו, אין בה די כדי להציל את המוכר".

סולברג ממשיך: "מן העבר השני, עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר - 'שהמוכר ידע או היה עליו לדעת' - כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצידו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על-מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה... יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר, על אודות אי-ההתאמה בנכס - כמדיניות שיפוטית רצויה. אכן, קונה יכול להיזהר מפני ה'גלוי' אך בוודאי שאין ביכולתו להישמר מפני ה'נסתר'".

יד הקונה על העליונה

מלצר מצטרף לדעתו של סולברג וקובע בצורה נחרצת: "בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה - לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) - יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה - אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה".

בדעת המיעוט, מעלה רובינשטיין את השאלה "היש מקום לשלילה גורפת של עיקרון 'אשם תורם', בנסיבות בהן קיימת אי-התאמה בממכר שהקונה לא ידע עליה, וזאת אף שבבדיקה פשוטה יכול היה לגלותה". והוא משיב: "לטעמי, ייתכן כי קביעה גורפת כזאת תהא מרחיקת לכת בפרשנות האמור בסעיף 16 לחוק המכר, והיא אף אינה עולה בקנה אחד עם טעמים של מדיניות משפטית ראויה השואפת לעודד תום לב מלא ככל האפשר, ובוודאי זהירות".

בית המשפט העליון דחה, ברוב דעותיהם של סולברג ומלצר, את ערעורם של אורי ואורלי עיני על חיובם לפצות מי שרכשו מהם בית לאחר שלא גילו לרוכשים, כי חלקו נבנה ללא היתר. רובינשטיין הציע להטיל אשם תורם של 30% על הרוכשים, אך עמדתו נדחתה. את הצדדים ייצגו עוה"ד בנימין טמיר, גיא חייק, אוהד ציטרום, לוטן טייטלר ואמנון עמיקם.