האם מגיע פיצוי על אובדן ערך של פוטנציאל תכנוני?

142 בעלי זכויות במקרקעין בתחומי המועצה האזורית חוף השרון הגישו לבית המשפט המחוזי בלוד עתירה נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, הדוחה את הערר שהגישו על החלטת הוועדה המקומית חוף השרון, הדוחה את תביעותיהם לירידת ערך המקרקעין בעקבות תוכנית המיתאר המחוזית שעניינה שינוי הייעוד החקלאי של המקרקעין לייעוד של שמורת טבע, יער ונוף.

מהחלטתה של ועדת הערר המחוזית עולה, כי בעקבות אישורה של התוכנית האמורה הוגשו תביעות בהיקף 3 מיליארד דולר, וכי בצעד יוצא דופן הודיע היועץ המשפטי לממשלה על התייצבותו לדיון בעררים שהוגשו בעקבות אישור התוכנית.

היועץ המשפטי לממשלה נימק את החלטתו להצטרף לדיון בכך שהמדובר בשאלה עקרונית האם מגיע פיצוי על אובדן ערך של פוטנציאל תכנוני, וכי להכרעה בסוגייה זו יש חשיבות מכרעת על האפשרות לערוך תכנון מיתארי במדינת ישראל.

טרם כניסתה לתוקף של תוכנית המיתאר המחוזית המשתרעת על כל שטח מחוז המרכז הוגדרו מקרקעי העוררים כאזור נוף כפרי/פתוח והוכרזו כקרקע חקלאית. הטענה המרכזית בכל העררים שהוגשו, הייתה פגיעתה של תוכנית המיתאר המחוזית בפוטנציאל התכנוני של מקרקעי העוררים ובציפיותיהם לשינוי ייעודם מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, וזכאותם לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה זו.

בהחלטתה של הוועדה המחוזית נקבע, כי גם לאחר אישור תוכנית המיתאר יכולים העוררים להמשיך ולעבד את מקרקעיהם ואף להקים בהם מבנים חקלאיים, כך שלכאורה אישור התוכנית לא פגע ביכולת הניצול של המקרקעין. אולם העוררים טענו כי אישור התוכנית פגע בסיכוי העתידי לשינוי הייעוד של מקרקעיהם לקרקע לבנייה ולפיכך נפגע לטענתם הפוטנציאל התכנוני שהיה קיים לכאורה לקרקע טרם אישור התוכנית.

בתגובה טענה הוועדה המקומית, כי גם אם תוכח הטענה בדבר ירידת ערך המקרקעין, הרי שאין בכך כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197, מאחר שמחירי המקרקעין לא היו מבוססים על ציפייה סבירה לשינוי ייעודם אלא על הנחה ספקולטיבית חסרת כל בסיס תכנוני כי ייעוד המקרקעין ישונה.

לדברי הוועדה המקומית, הפסיקה אינה מכירה בפגיעה בפוטנציאל תכנוני ספקולטיבי שכזה כבר-פיצוי מכוח סעיף 197 ולא ניתן לבסס עילת תביעה בגין ירידת ערך מקרקעין על פגיעה בפוטנציאל תכנוני ספקולטיבי, להבדיל מפגיעה בפוטנציאל תכנוני המבוסס על הליכי תכנון ממשיים לאישור תוכנית, וכי הליכים כאלה לא התקיימו.

בהחלטת הוועדה המחוזית נקבע כי טענותיהם של העוררים בנוגע לפגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעיהם התבססו על טענות אשר הפסיקה אינה מכירה בהן ככאלה היכולות לבסס כשלעצמה טענה לפגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעין שהוא בר-פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

לדעת הוועדה, על-מנת לבסס טענה לסיכוי ממשי לשינוי ייעוד מקרקעין ולהוכיח ציפייה סבירה לשינוי הייעוד, לא ניתן להסתפק בטענה כי הפוטנציאל התכנוני שנפגע נובע ממיקום המקרקעין בלבד.

חברי הוועדה סבורים כי ירידת ערך מכוח סעיף 197 אינה בת-פיצוי במקרה בו מחיר השוק של קרקע חקלאית המגלם בתוכו את אותה ציפייה כללית וערטילאית לשינוי ייעוד אינו מבוסס על הליכים תכנוניים המעידים על כוונה תכנונית ממשית לשינוי ייעוד, אלא בשל העובדה כי המקרקעין נמצאים במרכז הארץ.

"הציפייה הסבירה בנסיבות העניין"

בפסק הדין נקבע עוד, כי אין בעצם הוכחת ירידת שווי המקרקעין כתוצאה מאישור התוכנית הפוגעת לכאורה, כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 בגין פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין. בנוסף, יש להוכיח כי מחירי השוק ערב אישור התוכנית הפוגעת לכאורה לא היו ספקולטיביים אלא התבססו על נתונים עובדתיים-תכנוניים שהפסיקה מוכנה להכיר בהם, ועל נסיבות שיש בהן משום ציפייה סבירה לשינוי ייעודם או לאישור תוכנית משביחה אחרת.

בהתייחסם לסוגיית ה"ציפייה הסבירה בנסיבות העניין" לשינוי ייעוד המקרקעין קבעו חברי הוועדה המחוזית, כי על-מנת שניתן יהיה לומר כי התקיימו ערב אישור התוכנית הפוגעת הליכים תכנוניים לאישור תוכנית לשינוי ייעוד, וכי היה קיים סיכוי ממשי או גבוה כי תוכנית זו תאושר, חייבת להתקבל החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאישור התוכנית שיהיה בדרך כלל הוועדה המחוזית המלמדת על הפקדת התוכנית בתנאים או ללא תנאים.

אולם אין די בכך כדי לקבוע פוטנציאל תכנוני למקרקעין, אלא יש לבדוק אם החלטה זו מקימה ציפייה סבירה בנסיבות העניין לאישור התוכנית, וככל שהליכי התכנון יתקדמו במעלה הדרך לאישורה הסופי, כך תהיה נטייה גדולה יותר לקבוע כי קיימים הליכים תכנוניים ממשיים לאישור התוכנית אשר הסיכוי להתממשותם גדול, וכי יש למקרקעין פוטנציאל תכנוני שהפגיעה בו מחייבת תשלום פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

המערערים: נושלנו מזכויותינו ללא פיצוי

עוד נקבע בהחלטה, כי לא ניתן לבסס טענה לקיומו של פוטנציאל תכנוני על החלטתה של הוועדה המקומית להמליץ בפני הוועדה המחוזית להפקיד תוכנית, או על המלצה של הוועדה המחוזית למועצה הארצית לאשר תיקון לתוכנית מיתאר ארצית.

במקרה הנדון, לא השתכנעו חברי הוועדה כי התקיים רף תכנוני מינימלי על-מנת שניתן יהיה לטעון לקיומו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין, וכי שווי המקרקעין ערב אישור התוכנית שיקף ציפייה סבירה בנסיבות העניין לשינוי ייעודם מייעוד חקלאי לייעוד לבנייה. לסיכום נקבע כי לא ניתן לבסס במקרה הנדון עילת תביעה מכוח סעיף 197 בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעי העוררים.

בערעור המנהלי שהוגש על-ידי 143 בעלי המקרקעין על החלטת ועדת הערר המחוזית נטען, כי המשמעות המעשית של החלטת ועדת הערר המחוזית הינה נישולם של המערערים מזכויותיהם במקרקעין שהיו מיועדים בעבר לבנייה ללא תשלום פיצוי כלשהו.

לדברי המערערים, באמצעות עו"ד יהושע דיאמנט, ועדת הערר המחוזית מיקדה את אופן פרשנותה בפסיקה ספציפית אשר בסיסה בתקופה שלפני המהפכה הפסיקתית ועליית קרנו של העיקרון בדבר הגנת זכויות הפרט-הקניין, ומבלי שהוועדה הביאה בחשבון כללי פרשנות כלליים יותר ואשר התקבלו על-ידי בית המשפט העליון והתקבעו כאבני יסוד לדין הנוהג.

בערעור נטען כי ועדת הערר המחוזית לא בדקה כלל מה היה שווי הקרקע במצב שקדם לתוכנית הפוגעת, לא בדקה האם היה בכלל מרכיב שווי ספקולטיבי בשווי המקרקעין כפי שהיה לפני אישור התוכנית הפוגעת, ואם כן, מהו המרכיב הספקולטיבי.

המערערים מבקשים מבית המשפט המחוזי להורות על ביטול החלטתה של ועדת הערר המחוזית ועל העברת תביעות הפיצויים שלהם בהיקף עשרות מיליוני שקלים לשמאי מכריע על-מנת שיקבע את שיעור הפגיעה במקרקעין בעקבות אישורה של התוכנית הפוגעת.