מגדל וכלל קברו תוכנית הבנייה להשכרה

אי-אפשר יהיה לבנות 150,000 דירות להשכרה בעשר השנים הקרובות, משום שגופים מוסדיים לא יהיו מוכנים לממן את הבנייה. כך קובע אגף התקציבים באוצר. בכך מאמץ האוצר את חוות דעתם של מנכ"לי מגדל וכלל-ביטוח - שני הגופים המוסדיים המובילים בעסקי נדל"ן - כפי שפורסמה ב-News1.

כך "קובר" אגף התקציבים, שאישר את חוות דעתם של מנכ"לי מגדל וכלל, את תוכניתו של שר האוצר יאיר לפיד, לבנייה מסיבית של דירות להשכרה בעשור הקרוב. התוכנית התבססה על ההנחה שגופים מוסדיים - חברות ביטוח וקרנות פנסיה - יממנו את הבנייה, שההשקעה בה תגיע ל-75 מיליארד שקל לפחות.

אגף התקציבים קובע - מה שידוע לכל מי שעוסק בענף - שהשכרת הדירות תיתן ליזמים תשואה של כ-3%. ראשי חברות הביטוח הגדולות הבהירו, שיהיו מוכנים להכנס להשקעה זו, אם תובטח להם תשואה כמקובל בענף - 8%.

בפגישה בנושא זה, שנערכה באחרונה בין מנכ"ל מגדל יונל כהן לבין ראשי האוצר, שאל כהן האם האוצר יהיה מוכן לתת לחברה ערבות לתשובה סבירה. התשובה שקיבל: "ניתן לכם ערבות לתשואה של 1% עד 1.5% בלבד". כהן הבהיר, כי תשואה זו רחוקה מאוד מהמינימום הדרוש, ואין על מה לדבר. דעה דומה הביע מנכ"ל כלל-ביטוח איזי כהן.

שני המנכ"לים, וכן מנכ"לים של חברות ביטוח אחרות, מתייחסים באדישות לתוכניתו של לפיד, משום שהם יודעים שהיא אינה ריאלית.

מנכ"ל חברת הנדל"ן פולאר, אורי שני, מנסה בימים אלו להקים מטעמו של לפיד חברה לעידוד וליזום בניית דירות להשכרה. הוא ככל הנראה עובד לריק. שני אומנם מוגדר כ"יועצו של שר האוצר", אך בפועל יהיה עד חודש נובמבר מנכ"ל פולאר, ולאחר מכן יהיה יועץ שלה בשכר, עד מאי 2014.

אין ביקוש למגרשים לבניית דירות להשכרה

בהקשר לכך יצוין, שכמעט כל המכרזים שהוציאה רשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות, לבניית דיור להשכרה, נכשלו. פרויקט בודד ברעננה הצליח, וייבנו בו...64 דירות להשכרה. ניסיון השנתיים האחרונות מראה, שיזמים פרטיים אינם מוכנים להיכנס לפרויקטים אלו, בשל התשואה הנמוכה והסיכון הגבוה.

גורמים בכירים בענף הבהירו, שגם את המשקיעים המוסדיים יקבלו את הקרקע בחינם (דבר המוטל בספק מבחינה חוקית ומעשית), לא ישנו את דעתם: חלק גדול מהדירות ייבנו בפריפריה, כי בערים הגדולות אין ממילא מגרשים לבנייה כה גדולה. בפריפריה, הקרקע כבר היום זולה, ומהווה חלק קטן ממחיר הדירה.

"נניח שהבנייה תעלה, כולל הכל, רק 600 אלף שקל לדירה" – אומר בכיר בענף - ונניח שנשכיר את הדירות ב-2,500 שקל לחודש בממוצע. זה יתן לנו תשואה של 5% ברוטו לשנה, שהם 3% נטו לאחר הוצאות מימון, ניהול ותחזוקה".

אמנם די בכך שלא יהיה מי שיממן את הבנייה, כדי לחסל את התוכנית. אבל אגף התקציבים וגורמים בענף הנדל"ן מעלים שורת קשיים חמורים נוספים:
* אין כיום מגרשים לבניית שכונות ובהן 150,000 דירות להשכרה. עובדה: מיום כינונה של הממשלה הנוכחית, כחצי שנה, לא הוציאה הרשות אף מכרז למכירת מגרש לבניית דירות להשכרה. התוכנית היא להוציא עד סוף 2014 מכרזים למגרשים ל-5,800 דירות בלבד, כ-4% מתוך התוכנית של 150,000. בסוף 2014 יעברו שנתיים מתוך 10 השנים שהקציב לפיד לבנייה הענקית.
* נניח שימצאו קרקעות חקלאיות, שיעדן ישונה למגורים, ועל זה בעצם מבוססת התוכנית. על-פי החוק, יש לשלם לרשויות היטל השבחה. לפיד מציע שהיזמים יהיו פטורים מהטל השבחה, כדי לא לייקר את הדירות. ללא הטל השבחה, לא יהיה לרשויות מקור כספי לבניית תשתיות, ביוב, גני ילדים ועוד לשכונות החדשות.
* לפיד מציע להקצות חלק מהדירות לסקטורים מסוימים, כמו מורים, רופאים ושוטרים. ספק אם כל הקונים-בכוח יגלו עניין להתגורר עם המוני חבריהם לעבודה. והעיקר: הקצאת דירות בצורה זו תביא לאפליה ברורה לרעת האזרחים "הרגילים", ותגרור עתירות לבג"ץ, העשויות להתקבל ולמוטט את כל התוכנית.
* מי יתחזק את השיכונים הללו? משקיעים מוסדיים הבהירו, שאין להם עניין להקים חברות ניהולן ואחזקה. זה פשוט לא עיסוק של חברות ביטוח וקרנות פנסיה. חברות פרטיות ידרשו תשלומים גבוהים, כמקובל בשוק. והרי הדירות מיועדות, לכאורה, לזכאים ולזוגות צעירים, שאמצעיהם הכספיים מוגבלים. איך ייראו השיכונים הללו בעוד מספר שנים?