משקיעי חוץ לא גרמו להתייקרות הדירות

רכישת דירות על-ידי משקיעי חוץ לא הביאה ב-2011 לעליית מחירי הדירות, והטענה כי "משקיעי החוץ אשמים בהתייקרות הדירות" מתבררת עתה כאגדה. דוח מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מגלה (יום א', 5.5.13) , כי ב-2011 רכשו משקיעי חוץ רק 3,516 דירות -4% מכלל 86,400 הדירות (חדשות ויד שנייה) שנמכרו בשנה זו. ברור, שביקוש כה קטן לא השפיע ממשית על המחירים.

מינהל הכנסות המדינה קובע עוד, כי משקיעי החוץ כמעט שלא התחרו בישראלים על רכישת דירות, כי ברוב המקרים הם רכשו דירות יוקרה, שישראלים ממעטים לקנותן. המשקיעים קנו דירות ב-1.8 מיליון שקל בממוצע, הרבה מעל המקובל על ישראלים בכלל וזוגות צעירים בפרט.

משקיעי חוץ התרכזו בקניית דירות בארבע ערים - ירושלים, תל אביב, נתניה ובאר שבע. הם קנו 1,050 דירות בירושלים, 720 דירות בתל אביב, 550 בנתניה ו-450 בבאר שבע. השכונה המבוקשת והיקרה ביותר היא רחביה בירושלים, שבה היוו משקיעי חוץ 38% מכלל קוני הדירות, במחיר ממוצע של 2.85 מיליון שקל לדירה. כן קנו דירות בבית וגן (ירושלים) ב-2.2 מיליון שקל בממוצע, ברמות (ירושלים) ב-2.05 מיליון שקל וברמת בית שמש (שכונה חרדית) ב-1.3 מיליון שקל בממוצע.

הפחתת מס שבח עזרה רק במעט

גילוי אחר בדוח הוא, שהפחתת שיעורי מס שבח לשנתיים הגדילה בשיעור קטן בלבד את מכירת המגרשים והדירות על-ידי משקיעים מקומיים וזרים: ב-2011 הם מכרו מגרשים ל-2,000 דירות יותר ממה שמכרו ב-2010. בניית 2,000 דירות, בשוק שיש בו ביקוש לכ-86,000 דירות בשנה, כמעט שלא משפיעה על ההיצע והמחירים. חוץ מזה, אין מידע האם קוני המגרשים אכן החלו לבנות עליהם בשנה האחרונה.

נתון נוסף הוא, שבשנת 2011 מכרו משקיעים מקומיים וזרים כ-13,000 דירות, ירידה של 6% לעומת שנה קודמת. גם כאן הופחת מס שבח זמנית, והנתונים מגלים שהדבר השפיע מעט מאוד, אם בכלל, על הצע הדירות בשוק.

רוב המשקיעים הם ישראלים, לא זרים

אגדה נוספת שהופרכה היום היא, שמשקיעי החוץ הם המרכיב העיקרי של משקיעים בענף הדירות. בסך-הכל נמכרו בשנה זו 21,900 דירות שלא למגורים, מתוך זה רכשו משקיעי חוץ, כאמור, כ-5,000 דירות, והמשקיעים המקומיים רכשו כמעט 17,000 דירות. הרכישות התרכזו בשלוש ערים: חיפה - 3,700 דירות, תל אביב - 3,450, באר שבע - 3,250. רכישות אלו היו נמוכות ב-29% לעומת 2010.

אגדת קבוצות הרכישה

עוד אגדה מספרת, כי קבוצות הרכישה הגיעו לשיאן ב-2011. גם זה אינו נכון: השיא שלהן היה דווקא ב-2009, כאשר רכשו מגרשים לבנייה ב-1.9 מיליארד שקל. ב-2010 ירדו ל-1.6 מיליארד שקל, וב-2011 רכשו מגרשים ב-1 מיליארד שקל בלבד. הסיבה: הכבדת המיסוי על קבוצות רכישה.

המיסים הכניסו 7 מיליארד שקל

מיסי מקרקעין הכניסו ב-2011 כ-7 מיליארד שקל - עלייה של 4% לעומת שנה קודמת מתוך זה, הכניס מס רכישה 4.2 מיליארד שקל, עליה של כ-1% לעומת שנה קודמת. הגבייה ממס זה מתחלקת בין דירות (בעיקר דירה שנייה, כי דירות ראשונות קיבלו פטורים), מגרשים ונדל"ן מניב.

מס שבח הכניס ב-2011 כ-2.8 מיליארד שקל - עלייה של כ-9% למרות ירידת השיעורים. מינהל הכנסות המדינה מעיר, שבנושאי גביית המס קיים פער בין מועד העסקה והחיוב לבין הגביה בפועל, כך שמנתונים אלו אי-אפשר ללמוד הרבה על מצב ענף הנדל"ן.

נתון מעניין אחר הוא, ש-92% מהדירות שנרכשו בצפון הארץ היו פטורות מתשלום מס רכישה, בשל מחיריהן הנמוכים (דירות זולות יחסית פטורות מתשלום מס רכישה). באזור השרון, לעומת זאת, שבו הדירות יקרות, רק 18% מהדירות שנרכשו היו פטורות מהמס.

ירידה במכירת דירות – בגלל המחאה

עוד נתונים מהדוח:
* כמו בשנים קודמות, כך גם ב-2011, כ-78 אחוז מהדירות שנרכשו בישראל הן דירות יד שנייה: 67,400 דירות יד שנייה, לעומת כ-19,000 דירות יד ראשונה.
* המחאה החברתית הביאה לירידה ניכרת במכירת דירות ב-2011 – ירידה של 24% לעומת 2010 ברכישת דירות יד ראשונה, וירידה מתונה יחסית של 15%, ברכישת דירות יד שנייה.
* עשר החברות הגדולות, שהן 15 אחוז מכלל הענף, דיווחו על ירידה של 49% במכירת דירות חדשות, לעומת שנה קודמת.
* נרשמה ירידה של 30 אחוז בהשקעה ברכישת מגרשים, חלק מזה בגלל ירידת פעילותן של קבוצות רכישה.