האוצר: מס שבח גם על דירת יחיד

משרד האוצר יגיש לכנסת הצעת חוק, שלראשונה בתולדות המדינה תטיל מס שבח, אולי 25%, במקרים מסוימים, גם על רווחים ממכירת דירת יחיד למגורים. כך הודיע (יום ד', 1.5.13) מנכ"ל רשות המיסים, משה אשר. הוא דיבר בישיבת ועדת הכספים של הכנסת. אשר אמר כי המס יוטל רק על רווחים ריאליים ממכירת דירות יקרות, אך לא נקב במחיר שיגרור הטלת מס.

עוד הודיע אשר, כי האוצר יציע לכנסת שני תיקונים נוספים בחוק, שיכבידו על רוכשי דירות להשקעה: הם יחויבו בתשלום מס שבח גם על מכירת דירה ראשונה, וכן יחויבו בתשלום מס רכישה מוגדל על רכישת דירות יקרות. גם כאן לא הוזכרו סכומים.

רווח ממכירת דירת יחיד למגורים היה פטור ממס זה עשרות שנים, על-פי סעיף 49 לחוק מס שבח. האוצר מתכוון לבקש מהכנסת לתקן סעיף זה, ולקבוע כי רווח ריאלי (הרווח בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, פחות עליית המדד והוצאות מכירה), יהיה חייב במס, אם מדובר במכירת דירה מעל שווי מסוים, כנראה כמה מיליוני שקלים.

חידוש מהפכני

זהו חידוש מהפכני שלא נודע כמותו בתולדות המדינה. כיום ההנחה היא, שמי שמוכר דירה, עושה זאת כדי לקנות דירה אחרת, ולכן אין לחייבו במס. בארה"ב, למשל, ניתן פטור במקרים כאלו רק אם המוכר קונה בתוך שנה דירה חדשה, במחיר שאינו נמוך ממחיר הדירה שמכר. בישראל, הפטור גורף. גם מי שמוכר וילה בעשרות מיליוני שקלים, ואינו קונה דירה חדשה, פטור מתשלום מס.

עדיין לא ברור באלו דירות מדובר. כן לא ברור שיעור המס. כיום, משלמים בדרך כלל מס שבח של 25% מהרווח הריאלי. ייתכן שהאוצר יבקש מהכנסת לקבוע דרגה מיוחדת על רווחים ממכירת דירות ווילות.

שני התיקונים האחרונים בחוק שהאוצר מתכנן נועדו להכביד על רוכשי דירות להשקעה. המטרה היא שלא ירכשו דירות, ובכך יגדילו (כך מקווה האוצר) את הצע הדירות בשוק הרגיל. התיקונים הם:
* מי שרוכש שתי דירות להשקעה, יהיה חייב במס שבח גם על רווח ריאלי ממכירת הדירה הראשונה. כיום, אם בעל הדירה הוא אזרח ישראל, הוא פטור ממס על מכירת הדירה הראשונה, וחייב במס רק על מכירת השנייה. תושב חוץ – ואלו הם חלק גדול מהרוכשים – חייב ממילא במס שבח על רווחים ממכירת הדירה הראשונה. השינוי טעון תיקון חוק מס שבח. על-ידי הכנסת.
* מי שרוכש דירה יקרה להשקעה – כלומר, דירה בנוסף לדירת המגורים שלו – יהיה חייב במס רכישה מוגדל. כיום, שיעורי המס על דירות להשקעה נעים בין 5% ל-7% ממחיר הדירה: רכישה עד 1.1 מיליון שקל – 5%; בין 1.1 ל-2.67 מיליון שקל – 6% ; מעל 2.68 מיליון שקל – 7%. יתכן שהאוצר מבקש לקבוע דרגה של 8%, על מי שרוכש דירה שלא למגורים בכ-4 מיליון שקל (הערכה) או יותר. השינוי טעון תיקון בחוק מס רכישה.

הכנסות קטנות, תועלת מפוקפקת

ההכנסות הצפויות מהמיסים החדשים יהיו קטנות יחסית, ביחוד אם החוק יקבע שמי שרוכש דירה חדשה במקום הנוכחית, יהיה פטור מהמס. רוב מוכרי דירות היוקרה והווילות עושים זאת כדי לקנות דירה חדשה. מכירת דירות המגיעות בירושה פטורה ממילא ממס, על-פי החוק.

דרגה נוספת של מס רכישה תכניס כמובן סכומים קטנים – 1% ממחיר הרכישה של כמה אלפי דירות בשנה.

חיוב במס על מכירת דירה ראשונה של משקיע עשוי להכניס סכומים ניכרים, אך גביית המס מסובכת מבחינה מינהלית. ממבט ראשון נראה, שעורכי דין המתמחים בנדל"ן ימצאו שיטות כדי לעקוף את תשלום המס.

האם המיסים החדשים, אם יוטלו, יגדילו משמעותית את הצע הדירות? כנראה שלא, התועלת תהיה מפוקפקת, ולו רק מסיבה פשוטה: אם מטילים מס שבח על מכירת הדירה, יביא הדבר לכך שבעלי דירות יקפיאו את המכירה, אם הם יכולים לעשות זאת, ויחכו לימים טובים יותר, מבחינת חוקי המס. בנוסף, מדובר בדירות יקרות מאוד, קוטג'ים וכדומה, שממילא אינן נרכשות על-ידי הציבור הרחב בכלל, וזוגות צעירים בפרט.