נחשפת רשימת משקיעים בקרן ריאליטי 2

רשימת משקיעים מובילים בקרן ההשקעות בנדל"ן "ריאליטי 2" נחשפה (יום ד', 27.2.13). הקרן גייסה באחרונה 250 מיליון שקל. הקרן, בראשות ד"ר מיכאל ורדי ובניהול עו"ד אסף ורדי ורואה החשבון אוהד רוזן, גייסה את הכספים בין היתר מהמשקיעים הבאים:
* בנק איגוד
* חברת הביטוח איילון, בשליטת לוי יצחק רחמני
* האוניברסיטה העברית
* אוניברסיטת בר-אילן
* אוניברסיטת בן-גוריון
* בית ההשקעות אלטשולר-שחם
* קרן ההשתלמות של המורים והגננות. השקעה זו נעשתה תוך קבלת יעוץ מחברת מודוס מקבוצת הבנק הבינלאומי
* משקיע חוץ משוויץ. גויסו גם השקעות נוספות מפרטיים

הגיוס הראשון נעשה באוגוסט 2008 על-ידי קרן ריאליטי 1, בהיקף של 150 מיליון שקל, שהשקיעה כמעט את כל הסכום תוך קבלת מימון בנקאי ב-150 מיליון שקל נוספים. קבוצת הביטוח הראל שותפה בקרן 1. נראה, שגם חלק מהמשקיעים בקרן 2 שותפים בקרן 1.

המשקיעים מכניסים כספים לקרן בהדרגה, על-פי הצורך. כל קרן מתקיימת עד 7 שנים. בתוך תקופה זו, או בסופה, מוכרים את הנכסים ומחלקים את התמורה בין המשקיעים. מדיניות הקרן היא לקנות נכסים, להשביחם ולמוכרם ברווח.

ריאליטי מגיסת לקרן החדשה 250 מיליון שקל נוספים על-ידי מימון בנקאי, כך שבסך-הכל יעמדו לרשות קרן 2 כ-500 מיליון שקל. שתי השקעות ראשונות:
* בניין משרדים, על מגרש בן 1.4 דונם, ברחוב ביאליק 23 ברמת גן, ב-18.5 מיליון שקל. הבניין, שבעבר שימש את חברת בזק, היה בבעלות שני פרטיים, אחד מהם שותף בחברת הטקסטיל סריגמיש. ריאליטי תריץ תב"ע לשינוי יעוד המגרש למגורים, והיא או יזם שירכוש ממנה את הנכס יבנה 50 דירות, עם קומת מסחר;
* מגרש ליד כיכר השעון ביפו, רחוב מרזוק ועזר פינת שמעון בן שטח. הקרן זכתה במכרז של עמידר, ורכשה את המגרש, בן 1.3 דונם, שעליו בניינים תפוסים, ב-9 מיליון שקל. התוכנית היא לבנות במקום 30 דירות.

שישה מהנכסים – בתל אביב

News1 מפרסם להלן את רשימת עשרת הנכסים שקרן 1 קנתה, בהון עצמי ובמימון בנקאי. כל הנכסים מיועדים לשינוי יעוד למגורים. שישה מהפרויקטים הם בתל אביב:
* "שכונת הגן הבוטני", מגרש בן 32 דונם ברחוב הרצל פינת התחיה בדרום העיר. המגרש נרכז ב-2009 מבזק ב-44.5 מיליון שקל. הוא עבר הליכי שינוי יעוד, השבחה והסדרים משפטיים. אושרה תב"ע לבניית 550 דירות. אשתקד נמכר המגרש לחברת אקרו נדל"ן ב-108 מיליון שקל;
* "בית המכס" ברחוב יפת 42, בכניסה לנמל יפו, עם מגרש חניה צמוד. ריאליטי זכתה במכרז של מינהל הדיור הממשלתי, יחד עם היזם יצחק (איציק) ברוך, ב-50 מיליון שקל. הבניין הוא בן 6,500 מ"ר, ובו משרדי המכס בתל אביב. התוכנית היא לנצל גם זכויות בנייה לעוד 4,000 מ"ר.
* בניין של בנק מרכנתיל-דיסקונט בשדרות רוטשילד פינת רחוב נחמני, נרכש ב-22.6 מיליון שקל. הבניין הוא בן 900 מ"ר, ויש זכויות בנייה לעוד 1,500 מ"ר.
* מגרש ברחוב סלמה ביפו. הקרן, יחד עם חברת יובלים של איציק ברוך, רכשו אותו במכרז של המינהל ב-20.6 מיליון שקל. חלקה של ריאליטי בהשקעה היה 10 מיליון שקל. בסוף 2011 מכרה קרן 1 את חלקה למשקיע צרפתי ב-22 מיליון שקל. זהו לפי שעה המימוש השני והאחרון של נכסי קרן 1.
* מגרש לדירות יוקרה ברחוב הרכבת, נרכש מפרטיים ב-10 מיליון שקל;
* מגרש בן 3.4 דונם , בנוי בחלקו, ברחוב משה דיין 52, ליד בית ברבור בשכונת יד אליהו. נרכש מבזק ב-20 מיליון שקל. התוכנית היא לבנות עליו 90-85 דירות בנות 80 מ"ר בממוצע, ועוד 50-40 דירות לסטודנטים. העירייה מתכננת להפוך את האזור לקריה אקדמית.

ארבעת הנכסים האחרים הם בערים אחרות:

* הרצליה – רחוב הרב קוק.
* הרצליה – שדרות חן 3, במרכז העיר. זהו מגרש בן 1 דונם, שנרכש מחברת קרנות הפנסיה עמיתים ב-8.5 מיליון שקל.
* ירושלים – פרויקט שער המעלות. בניין מגורים בן כ-600 מ"ר במרכז העיר, נרכש מפרטיים ב-16 מיליון שקל, מתכננים זכויות בנייה נוספות.
* עמק הירדן – הרשאה לתכנון בפארק הירדן, מעל הכנרת.

אוהד רוזן אמר היום, בפגישה עם כתבי נדל"ן: "שני הנכסים שנמכרו – שכונת הגן הבוטני ורחוב סלמה - הניבו הכנסה של 130 מיליון שקל, שכיסתה את חלק הארי מההשקעה בקרן 1, שהיא 150 מיליון שקל. המשקיעים הכניסו הון עצמי ב-21 מיליון שקל למגרש ברחוב הרצל, וקיבלו חזרה 80 מיליון. זהו רווח של כ-200% על ההשקעה, או תשואה שנתית של 36%".

רוכשים נכסים ב-20 עד 80 מיליון שקל

הדוברים אמרו, כי מדיניות ריאליטי היא לקנות נכסים מוזנחים באיזורי הביקוש העיקריים, להשביחם ולמכרם ברווח. כל נכס נרכש ב-20 עד 80 מיליון שקל. החברה היא, לדעתם, היחידה בענף הנדל"ן הפועלת בדרך זו.

רוזן: "עד היום קידמנו תוכניות לבניית 1,000 דירות, רובן בתל אביב. אנחנו מעריכים, שפעילות קרן 2 תביא לבניית 1,000 דירות נוספות בשלוש השנים הקרובות. זו תרומתנו להקטנת המחסור בדירות. היתרון שלנו הוא, שלרשותנו עומדים מאות מיליוני שקלים בהון נזיל. אנחנו יכולים לקנות נכסים שאינם למימוש מיידי, איננו חייבים להחזיר קרן וריבית לבנק, ויכולים לפתח אותם בסבלנות. אנחנו מקבלים מהבנקים הלוואות מסחריות, ולא הלוואות לדיור בתנאי משכנתה".

מה בין ריאליטי לקרנות פייר

קרנות נוספות הפועלות לכאורה בשיטה דומה הן פייר 1 ופייר 2, בניהול שלמה גרופמן וזלמן שובל, שגייסו בשנים האחרונות 40 ו-60 מיליון דולר, בהתאמה, להשקעה בנדל"ן. רוב המשקיעים הם תושבי חוץ. גם קרנות אלו פועלות 7 שנים, ותוך התקופה או בסופה מוכרים את הנכסים ומחזירים למשקיעים את ההשקעה והרווחים. עם זאת, יש הבדל עקרוני: קרן ריאליטי רוכשת נכסים הטעונים השבחה, משביחה מוכרת, ורווחיה נובעים מהפער בין מחיר הרכישה למחירי המכירה. קרנות פייר, לעומת זאת, רוכשות מגרשים ריקים ויוזמות בנייה למגורים; רווחיהן נובעים בעיקר ממכירת הדירות.

כמה גופים פעילים הן בקרנות פייר והן בקרנות ריאליטי, ביניהם חברות הביטוח הראל ואיילון.