אליעזר פישמן רכש 50% מסיטי פלאזה

חברת דרבן, בשליטת אליעזר פישמן, רכשה מחברת ד.מ.ג.ר. מקרקעין 50% ממגדלי המשרדים סיטי פלאזה ברחוב ז'בוטינסקי בקריית אריה, פתח תקוה. היא תשלם כ-108 מיליון שקל. דרבן הייתה עד עתה בעלת 50% במגדלים, ועתה תגיע לשליטה מלאה. הנכס הוערך (50%) ב-142 מיליון שקל, ודרבן, שקנתה בזול, תרשום רווח הון של 34 מיליון שקל.

במקביל, השכירה דרבן למשרד הביטחון את הבניינים, בני 20,000 מ"ר. משרד הביטחון ישלם 65 שקל למ"ר לחודש - 50 שקל למ"ר בעד המעטפת ועוד כ-15 שקל למ"ר לחודש בעד גימור והתאמה. התשלום יגיע ל-16.4 מיליון שקל לשנה, צמוד למדד. החוזה הוא ל-10 שנים, עם אופציה של משרד הביטחון להאריכו בחמש שנים. דרבן תממן את התאמת הבניין לצורכי המשרד, שיקבל במסגרת העסקה גם מחסנים צמודים בני 20,000 מ"ר וחניון בן 500 מקומות.

משרד הביטחון יעביר מתל אביב לפתח תקוה ארבעה מאגפיו:
* אגף ההנדסה והבינוי, השוכר כיום את בית אגד, בדרך פתח תקוה פינת מוזס בתל אביב. אגד השכיר את הבניין למשרד הביטחון, לאחר שהעביר את ההנהלה המרכזית שלו מתל אביב לאיירפורט סיטי;
* אגף הפיקוח על היצוא הביטחוני, שיועבר מהקריה בתל אביב, כחלק מהתוכנית הפיכת מתחם שרונה לאזור מסחר ובילוי;
* האגף הביטחוני-חברתי, שיועבר מרחוב קפלן בתל אביב, מול מתחם שרונה;
* אגף שיקום הנכים, היושב כיום בבניין המשרדים של לונדון מיניסטור.

דמי השכירות שישלם משרד הביטחון דומים לאלו שהוא משלם כיום במשרדיו בתל אביב, בהבדל בולט: הבניין בפתח תקוה חדש, ואילו הבניינים בתל אביב ישנים, בני עשרות שנים, והוצאות האחזקה שלהם גבוהות. המעבר לבניין אחד גם יאפשר למשרד הביטחון לייעל את פעילותו, ובחשבון אחרון לחסוך סכומים ניכרים. לדוגמה, בסיטי פלאזה תהיה עמדת אבטחה מאוישת אחת, במקום ארבע הבניינים הנוכחים.

בניגוד לכל משרדי הממשלה, משרד הביטחון עושה את עסקות הנדל"ן שלו באופן עצמאי, ולא באמצעות מינהל הדיור הממשלתי (שהוא מחלקה במשרד האוצר). הלכך, נחתם הסכם השכירות על יד מנכ"ל המשרד, אודי שני.

דרבן היא בעלת שורת נכסים מניבים בארץ ובחו"ל. בין השאר, היא הבעלים של בניין "מרכז בראון" בראשון לציון, שבו יושב בין היתר היומון הכלכלי גלובס, בשליטת פישמן. ד.מ.ג.ר. היא חברת השקעות פרטית בנדל"ן, היושבת בבית רובינשטיין (לינקולן 20) בתל אביב.

חיפשו שוכר במשך שנתיים וחצי

בניית סיטי פלאזה הסתיימה בראשית 2010. בפרויקט שני מגדלים בני 8 קומות, 1,250 מ"ר לקומה. דרבן וד.מ.ג.ר חיפשו שוכרים במשך שנתיים וחצי, ולא מצאו. הם דרשו תחילה 62 שקל למ"ר מעטפת, וירדו בהדרגה ל-50 שקל למ"ר לחודש. המו"מ נוהל על-ידי יגאל לביא, המרכז את עסקי הנדל"ן של קבוצת פישמן, ועל-ידי מנכ"ל דרבן דוד זבידה. בעלי הנכס שכרו במשך תקופה ארוכה את שירותי התיווך של חברות אינטר-ישראל (באמצעות אהרון אבידן) ונ.ת.מ. נכסים. לא סוכמו עסקות, בשל שיקולים של בעלי סיטי פלאזה.

ביוני-יוני אשתקד החל משרד הביטחון במו"מ ישיר עם הבעלים על השכרת הנכס. המו"מ הסתיים לפני מספר ימים, והחוזה נחתם. סוכם, שמשרד הביטחון אכן ישלם 50 שקל למ"ר מעטפת, ועוד כ-15 שקל למ"ר לחודש בעד עבודות הגימור, כולל התאמה לצורכי המשרד, שיעשו על-ידי בעלי הנכס.

אגד יתחיל בקרוב לאתר שוכרים לבניין המתפנה בדרך פתח תקוה. יש להניח שגם בעלי המשרדים האחרים, הקטנים יותר, יעשו כן. היתרון שאותו יוכלו להציע הוא בנייני משרדים בתוך תל אביב, ובמרכז הפעילות הכלכלית.

עסקה כדאית לדרבן – תשואה 8.2%

רכישת 50% מהבניין כדאית מאוד לדרבן, מכמה סיבות:
* רווח הון של כ-34 מיליון שקל, כאמור, כתוצאה מרכישת 50% מהנכס במחיר נמוך יחסית;
* תשואה גבוהה - דרבן השקיעה בבניית חלקה, 50 אחוז, במגדלים, כ-90 מיליון שקל. יחד עם הרכישה והוצאות נלוות, מגיעה השקעתה הכוללת לכ-200 מיליון שקל. דמי שכירות של 16.4 מיליון שקל לשנה נותנים לה תשואה של 8.2%, הנחשבת לסבירה בשוק המשרדים כיום;
* השוכר – משרד הביטחון – בטוח ואמין. החוזה הוא לטווח ארוך, צמוד למדד, עם אופציה להארכתו בחמש שנים;
* דרבן הצליחה להשכיר את כל הנכס בבת אחת לשוכר אחד, דבר המקל מאוד על הניהול והיחסים מול השוכר.