מבנה העובר עבודות שיפוץ בהיקף נרחב יזכה לפטור מארנונה בתקופת השיפוץ

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע לאחרונה, כי מבנה העובר שיפוץ יסודי ואשר אינו ראוי במהלך השיפוץ להיחשב כבניין המשמש ליעוד שלשמו הוקם, יחוייב בארנונה החל מהיום שהשיפוץ בו יסתיים. עוד נקבע, כי סמכות הרשות לתיקון שומה רטרואקטיבי, תופעל בצורה מצומצמת ותוך התחשבות באינטרס הפרט בצד אינטרס הציבור.

בפני בית המשפט הובאה עתירה מינהלית, של חברת קלאבמרקט רשתות שיווק בע"מ, ששכרה מבנה באזור התעשיה בעכו כדי להפעילו כסופרמרקט. הסכם השכירות בין חברת קלאבמרקט וחברת נכסי משפחת פישמן ניהול (1988) בע"מ, בעלת המבנה, נחתם בסוף שנת 98' וחל על תקופה של 5 שנים, החל מ-1.8.96 וכלה ב-31.7.01.

על-מנת להכשיר את המבנה, שהיה בעברו מפעל לעיבוד עורות, נדרשה קלאבמרקט לעבודות שיפוצים נרחבות שהחלו, לטענתה, עוד בסוף שנת 1995.

במהלך השנים, שילמה קלאבמרקט את תשלומי הארנונה שהוטלו עליה ועזבה את המבנה בחודש יולי 2001, בהתאם להסכם השכירות.

עתירת חברת קלאבמרקט הוגשה לאחר שקיבלה דרישה לתשלום סך של 123,571.8 ש"ח, בגין יתרות חובות ארנונה החל משנת 1995 ועד סוף שנת 1999. בכתב התשובה של עיריית עכו לעתירת קלאבמרקט, עודכן סכום זה ונטען, כי נכון ליום 25.11.02, חברת קלאבמרקט חייבת ארנונה בסך 523,966 ש"ח.

לטענת קלאבמרקט היא אינה חייבת כל חוב ארנונה, בגינו רשאית המשיבה לנקוט בהליכי גבייה נגדה, ולא זו בלבד, אלא שעל עיירית עכו להשיב לה סכומים ששולמו ביתר.

לטענת קלאבמרקט אין לחייבה בתשלום ארנונה בגין תקופת השיפוצים וזאת בהתבסס על 3 נימוקים:

הראשון, מכתבו של מנהל אגף ההכנסות של עיריית עכו, מיום 3.9.96, ממנו עולה באופן חד-משמעי, כי החברה שילמה סך של 100,000 ש"ח בגין התקופה שבין אוגוסט 1996 ועד דצמבר 1996. על-פי המכתב, הסכום האמור מכסה את חיוביה לאותה שנה ואף נשאר ממנו עודף לחיובים עתידיים.

על-פי הנימוק השני, בשל היקף השיפוצים הרחב, הנדרש להכשיר את המבנה לשימושו כסופרמרקט, יש להחיל על תקופת השיפוצים את הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות, הקובע: "נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על-כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי-ארנונה נוספים...".

על-פי הנימוק השלישי, לעבודת השיפוצים נדרשה תקופה ארוכה, הן בשל היקפה והן בשל קשיים בהשגת היתר בניה שנבעו מהתנגדות העירייה.

עוד טענה קלאבמרקט, כי השינוי הרטרואקטיבי שנעשה בשומת הארנונה נעשה שלא כדין ואין העירייה רשאית לתקן שומה למפרע. בסיס הדיון בעתירה צריך להיות הסכום המפורט בדרישת התשלום שהתקבלה בטרם הוגשה העתירה, ולא הסכום שהוצג בכתב התשובה.

קלאבמרקט הוסיפה וטענה, כי על הדרישות לתשלום המתייחסות לחובות, לכאורה, מהשנים 1995-1996 חלה התיישנות.

לסיום, טענה קלאבמרקט כי בחודש פברואר 1999 נאטם חלק מהמבנה נשוא העתירה, ולכן היה על העירייה להפחית את החיוב בגין השטח האטום ב-50%. טענת קלאבמרקט לא התבססה על ההנחה לבניין ריק, הקבועה בתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), אלא על סעיף 5(ב)(9) לצו המיסים של עיריית עכו, הקובע כי מחסן במבנה ריק, יחוייב במחצית הארנונה המוטלת על בניינים באותו מקום.

סגנית-נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת בלהה גילאור, דחתה את טענות העירייה בדבר העדר סמכות בית המשפט והעדר זכות עמידה של חברת קלאבמרקט, וקיבלה את עתירת קלאבמרקט בחלקה המהותי.

השופטת קבעה, כי העותרת זכאית לפטור בתקופת השיפוצים מכוח הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות, לפיו בניין העובר שיפוץ יסודי ואשר אינו ראוי במהלך השיפוץ להיחשב כבניין המשמש ליעוד שלשמו הוקם, יחוייב בארנונה מיום שהשיפוץ בו הסתיים, ובלבד שהמחזיק מסר על-כך הודעה בכתב לעירייה. לדעת השופטת, מהתכתובת שניהלה קלאבמרקט עם העירייה עולה, כי דרישת מסירת ההודעה בכתב מולאה.

עוד מוסיפה השופטת גילאור, כי בכל הנוגע לחובות המתייחסים לשנים 1995 ו-1996 חלה התיישנות, מאחר ומועד אירוע המס והארנונה הינו היום הראשון בכל שנת כספים ולכן החוב לשנת 1995 התיישן ביום 1.1.02 ואילו החוב לשנת 1996 התיישן ביום 1.1.03.

בכל הנוגע לסמכות התיקון הרטרואקטיבי של שומה, קבעה השופטת גילאור שלמרות שאין בדין כל הוראה המסמיכה את הרשות המקומית לשנות למפרע שומת ארנונה, הרי שאין בכך כדי לחסום אפשרות זו בפני הרשות, בהתאם לכללי שינוי ההחלטה המנהלית.

עם זאת, בית המשפט העליון פסק בעבר כי בבואו לבחון תיקונים למפרע בשומות, על בית המשפט לאשרם "ביד קפוצה". השופטת הוסיפה, כי על בית המשפט לאזן בין שיקולים רלוונטיים: מחד, האינטרס הציבורי של קיום החוק והאינטרס של תושבי הרשות שזו תגבה את המגיע לה. ומאידך גיסא, ניצב האינטרס המושתת על עקרון סופיות החלטות הרשות ואינטרס ההסתמכות. רשות חייבת להביא בחשבון, בצד אינטרס הציבור בגביית המס, גם את אינטרס הפרט. בין השיקולים שיש לשקול עומד גם משך הזמן לגביו מבוצעת התיקון למפרע.

השופטת גילאור טענה, כי בכל הנוגע לשטח שנאטם, הרי שעניין זה תלוי ועומד בפני ועדת ערר ולכן היא לא תכריע בו לגופו של עניין. עם זאת, קבעה שקלאבמרקט אכן אטמה את השטח וכי עיריית עכו ידעה על-כך.

עת"מ 513/01 קלאבמרקט רשתות שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית עכו ואח'

עו"ד רן יגנס הינו שותף בכיר במשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות'