יזמים: לא כדאי לבנות להשכרה ברעננה

היזם: הדירות יהיו בנות 84 מ"ר שטח עיקרי. משרד השיכון מחייב אותנו להשכיר 60 דירות בשכר דירה מפוקח של 3,560 שקל לחודש. אמנם, נוכל להשכיר את יתר 178 הדירות בשכירות חופשית. להערכת משרד השיכון, יהיה שכר הדירה הממוצע לדירות אלו 4,550 שקל לחודש. השורה התחתונה: הכנסה של 12.3 מיליון שקל לשנה, תשואה של 5.5% בלבד. לא כדאי!

מדוע לא כדאי, הרי זו הכנסה יפה?

היזם: מה פתאום! יש כל כך הרבה ספקות וסימני שאלה, עד שברור כמעט לחלוטין שהעסקה אינה כדאית!

"איך נחזיר לבנק את ההלוואה?"

לבקשתנו, פירט היזם את הבעיות:
* תשואה של 5.5% אינה מושכת. לדבריו "אני יכול כיום לרכוש דירות להשכרה בארה"ב בתשואה של 10% ויותר".
* רוב היזמים בונים בנייני משרדים או מרכזים מסחריים, המושכרים בתשואה של 8% ויותר לשנה. אז למה לבנות דירות?
* משרד השיכון קבע, שאי-אפשר יהיה להשתמש בדירות כביטחון להלוואה הבנקאית.
* מניין יחזירו היזמים את ההלוואות הבנקאיות שיקחו למימון הבנייה? בדרך כלל פורעים אותן ממכירת דירות, אך ברעננה אסור יהיה למכור אפילו דירה אחת!
* אמנם, לא יהיה מס הכנסה על ההכנסות, אך התשואה שצוינה, גם אם היא נטו, אינה מלהיבה. מצד שני, יצטרך היזם לשלם את כל מיסי הבנייה, כולל מס רכישה על הקרקע.
* השכרת 60 הדירות בשכר דירה מפוקח בעייתית מאוד. יש להשכירן רק לזכאים, ולא ברור מה יקרה אם לא יהיו די זכאים. שכר הדירה קבוע ריאלית, ויכול לעלות רק ב-1% לשנה.

"אין סיכוי לרווחי הון"

* כל 238 הדירות יושכרו ל-20 שנה, כך שאין סיכוי לרווחי הון ממכירתן. עיריית רעננה הודיעה שתבנה בעיר 4,000 דירות, כך שיהיה הצע גדול, ודמי השכירות בפועל ילכו וירדו. אם חלק מסוים מהדירות יעמדו ריקות, יסתיים הפרויקט בהפסד.
* היזם יצטרך להתמודד, אולי גם בבית משפט, עם שוכרים שיפגרו בתשלום ויסרבו לפנות את הדירה.

מגלים עניין, אך ספק אם יתמודדו

חברות בנייה רבות הביעו ענין בפרויקט והופיעו אתמול לסיור קבלנים, אך לאור האמור לעיל, ספק אם כולן או רובן יגישו הצעות במכרז. בין המשתתפים בסיור נראו אתמול חברות אאורה, דניה-סיבוס, גבאי, גינדי החזקות, נתנאל, פרץ בוני הנגב, פרשקובסקי, צמח המרמן, קנדה-ישראל, רובינשטיין ושיכון ובינוי נדל"ן.

לסיור הופיעו רק שני נציגים של גופים מוסדיים - חברת הביטוח הראל ובית ההשקעות אקסלנס. לא הגיעו נציגים של בתי השקעות אחרים, למרות ניסיונות של משרד האוצר למשוך אותם להשקעה בתחום זה. במקרה שהראל או אקסלנס יזכו, יהיה על הזוכה לקחת חברת בנייה כשותף או כקבלן ראשי, כי שתי החברות אינן פעילות בבנייה בפועל.