העליון: מימוש אופציה להארכת חכירה - לא אירוע מס

מימוש אופציה להארכת הסכם לחכירת קרקע אינו יוצר אירוע מס. אם בזמן המימוש מוגדלים אחוזי הבנייה על אותה קרקע, יחויבו החוכרים במס רק בגין אותה הגדלה. כך קובע (יום ד', 20.6.12) בית המשפט העליון.

השופט יצחק עמית דחה ערעורים הדדיים של מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ושל חברת מפעלי נייר אמריקניים (נייר חדרה) על החלטת ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב. המחלוקת נגעה לקרקעות שחכרה נייר חדרה מעיריית ת"א וגורמים נוספים ל-60 שנה בשנות ה-50 של המאה ה-20, עם אופציה להארכת החכירה ב-49 שנים. השטח נועד במקור לתעשיה בלבד ואושרו בו 150% בנייה.

לקראת הארכת האופציה, הודיעה העירייה שניתן יהיה לבנות עליו בשיעור של 200% ולייעד אותו למשרדים, תעשיה, מסחר ומוסדות בעלי אופי ציבורי ושירותים עירוניים. מנהל מיסוי מקרקעין קבע שמדובר בעסקה חדשה, המחייבת את החוכרים במס רכישה, ואת עיריית ת"א - במס מכירה. לגישתו, מדובר בעסקה דו-שלבית ובשתי חכירות נפרדות.

עמית קובע: "מימוש אופציה כשלעצמו אינו מהווה אירוע מס - בחוזה החכירה המקורי ניתנה לחוכרים זכות ברירה להארכת תקופת החכירה המקורית ב-49 שנים נוספות. זכות זו מומשה על-ידי החוכרים, אשר התקשרו עם העירייה בהסכם חכירה חדש לתקופת האופציה. על-פי הגדרת החוק, תקופת האופציה נלקחת בחשבון לצורך סיווג 'חכירה לתקופה' כ'זכות במקרקעין', כבר במועד הענקתה עם כריתת חוזה החכירה המקורי. ההתחשבות באופציה לצרכי מיסוי כבר בעת נתינתה, מובילה למסקנה כי מימוש האופציה כשלעצמו אינו מהווה אירוע מס של מכירת זכות במקרקעין". לדבריו, גישתו הדו-שלבית של מנהל מיסוי מקרקעין אינה משתמעת מנוסח החוק ויוצרת קשיים מושגיים ומעשיים.

מאידך-גיסא קובע עמית, כי הגדלת אחוזי הבנייה והרחבת השימושים המותרים בשטח, מהווים העברת זכויות חדשות החייבת במס: "החוכרים והעירייה חבים בתשלום מס בגין ההפרש שבין שווי הזכויות שהיו בידיהם על-פי חוזה החכירה המקורי, לבין הזכויות הנתונות בידיהם בגין ייעודם החדש של המקרקעין וזכויות הבנייה המוגברות". מנהל מיסוי מקרקעין חויב בתשלום הוצאות בסך 85,000 שקל.