עזריאלי: מגדל משרדים ב-950 מיליון שקל

קבוצת עזריאלי מגדילה את השקעותיה בצפון אמריקה. החברה סיכמה אתמול (13.6.12) עסקה לרכישת מגדל משרדים בן 91,500 מ"ר במרכז העסקי של שארלוט, צפון קרולינה, ארה"ב. היא תשלם 245 מיליון דולר, , שהם כ-950 מיליון שקל (ועוד 6 מיליון שקל הוצאות עסקה). מתנהל מו"מ להלוואה של 620 מיליון שקל מבנק מקומי, ל-12-10 שנים, ברבית קבועה של 4.5%.

70% מהבניין מושכרים לוולס פארגו, אחד הבנקים הגדולים והמובילים בארה"ב, בחוזה עד סוף 2021, ללא זכות ליציאה מוקדמת. 27.7% נוספים מושכרים לשוכרים אחרים, והתפוסה הכוללת היא 97.7%. דמי השכירות הכוללים מגיעים ל-72 מיליון שקל לשנה, תשואה של 7.5%.

מתשואה זו יש לנכות אחזקה ודמי ניהול (לחברת ניהול מקומית), שיקטינו ככל הנראה את התשואה ל-6.6% נטו. מצד שני, דמי השכירות שישלם הבנק יעלו בעתיד ב-20%. גם השכרת כ-2,000 מ"ר העומדים כיום ריקים תעלה את התשואה.

אם נניח שההכנסות נטו מדמי שכירות יהיו כ-7% על ההשקעה, לעומת רבית של 4.5% על ההלוואה, יהיה לעזריאלי פער חיובי של כ-2.5%. אולם יש להביא בחשבון גם את התשואה על ההון העצמי בסך 330 מיליון שקל, שהצפי עליה לא נמסר, שתשקיע עזריאלי בעסקה.