שווי המתחם זינק מ-110 ל-330 מיליון שקל

איך קרה ששווי מגרש בן 60 דונם בגבעת שמואל הושלש, בתוך שנתיים, מ-110 ל-330 מיליון שקל?! אפילו בעליות המחירים המואצות של מגרשים ודירות בשנים האחרונות, כמעט ולא זכור מקרה כזה.

עוד שאלה: היזם משה אהרוני זכה בשבוע שעבר במכרז לרכישת חברת מגדלי הזהור, בשליטה (חלקית לפחות) של דוד אפל, ב-330 מיליון שקל. המוכר הוא מפרק החברה, עו"ד ארז חבר. המתחם בגבעת שמואל הוא הנכס העיקרי של מגדלי הזוהר. אבל אם בית המשפט העליון ידחה ערעור של רשויות התכנון, ויקבע כי הבנייה על המתחם בגבעת שמואל תוגבל, עלולים שווי הנכס והחברה ליפול. לא ידוע מתי יחליט העליון בנושא. מדוע אהרוני, יזם לא ידוע יחסית, נכנס לסיכון כזה?!

אין תשובות חד-משמעיות לשאלות אלו. כדאי לשים לב לזינוק המהיר במחיר החברה - שהמתחם בגבעת שמואל הוא הנכס העיקרי שלה - בשנתיים האחרונות:
* שיכון ובינוי נדלן הציעה 110 מיליון שקל.
* יגאל דמרי: 157 מיליון שקל.
* גינדי החזקות: 170 מיליון שקל.
* קרדן נדל"ן יחד עם נווה גד (מקבוצת נוחי דנקנר): 191 מיליון שקל.
* אלאר (משקיעי חוץ): 210 מיליון שקל.
* אהרוני, במרס 2011: 235 מיליון שקל.
* אהרוני, ביולי אשתקד: 300 מיליון שקל.
* אהרוני, באוקטובר: 320 מיליון שקל.
* אהרוני, בנובמבר: 330 מיליון שקל. זה המחיר שאושר סופית על-ידי בית המשפט המחוזי בת"א.

אפשר לתת כמה הסברים לזינוק חסר התקדים בשווי: הגאות ששרה עד אמצע 2011 בשוק הדירות; הניסיון של כמה יזמים לרכוש מגרש במחיר מציאה הנופל מערכו הריאלי; תחרות בין כמה קונים-בכוח, המביאה לעליית המחיר.

אבל כל ההסברים הללו כמעט שאינם יכולים להסביר איך זינק המחיר ב-200 אחוז בתוך תקופה קצרה יחסית. מה קרה כאן? או, ליתר דיוק: אם חברות רציניות כמו דמרי, גינדי החזקות, קרדן וקבוצת דנקנר העריכו את שווי החברה ב-157 עד 191 מיליון שקל, איך מחליט פתאום אהרוני, יזם לא ידוע יחסית מבת ים, לשלם כמעט כפליים?!

התב"ע ל-710 דירות בוטלה

סימני השאלה והמסתורין סביב העסקה עוד גוברים, לאחר עיון במידע הבא: תב"ע בתוקף מתירה לבנות על המתחם בגבעת שמואל רק 270 דירות, שהם 4.5 דירות בלבד לדונם. השמאית יעל הורן, כתבה אשתקד, בדוח על המתחם, כי "שום יזם לא יבנה רק 270 דירות על המתחם, זהו בזבוז של קרקע". ואכן, הוועדות המקומית והמחוזית כבר אישרו תב"ע חדשה, ל-710 דירות, שהם 12 דירות לדונם.

אולם עיריית גבעת שמואל, המתנגדת לבנייה זו, מנימוקיה שלה, פנתה לבית המשפט המחוזי בת"א, וזה קיבל את עמדתה והחליט, במאי אשתקד, לבטל את התב"ע החדשה, ולאשר בניית 270 דירות בלבד. רכישת החברה - למעשה המתחם -במאות מיליוני שקלים נעשתה, אם כן, בלתי כדאית, לכאורה.

שווי המתחם ירד, המחיר עלה!

מניין ההעזה של משה אהרוני, לשלם 330 מיליון שקל על החברה? אין להניח שהוא יודע משהו שאחרים לא יודעים, על ההחלטה של בית המשפט העליון. אז מה קורה כאן? מהו הסיפור מאחורי הקלעים?

כדאי לזכור גם את העובדות הבאות:
* על-פי פרסומים קודמים, אהרוני מקורב לדודי אפל. כמובן, שאין בכך כל רע, שאנשי עסקים בתחום הנדל"ן יהיו מקורבים זה לזה. אבל אולי יש משמעות לקרבה זו?
* האם מישהו יודע משהו על נכונות לא-רשמית של עיריית גבעת שמואל להסכים לבנייה בהיקף גדול?
* האם לקונה המיועד, אהרוני, יש חוות דעת מוצקות, משפטיות וכלכליות, שבהן הוא צופה שבית המשפט העליון אכן יאשר בניית 710 דירות?
* אהרוני קונה כאמור לא רק את המתחם, אלא את חברת מגדלי הזוהר כולה, ייתכן שיש לחברה נכסים נוספים, השווים ממון רב, והם מצדיקים את הקנייה. המפרק עו"ד חבר הכין לפני שנה בדיוק רשימה של קרקעות החברה. אולי יש שם פנינים נוספות המסבירות את העסקה.