בנקאית בכירה דורשת הערכות שווי אמיתיות

"אתם, השמאים, תיבחנו בכך שהערכות השווי שלכם יהיו אמיתיות". כך אמרה (יום ב', 14.11.11) ענת הירשברג, מנהלת יחידת השמאות בבנק מזרחי-טפחות. היא דיברה בפני מאות שמאי מקרקעין, בכינוס השנתי שלהם שנערך באילת.

עו"ד גלעד הס, יו"ר ועדת הערר בירושלים-דרום, שדיבר אחריה, אמר: "משמעות דבריה של הירשברג היא שהבנק יתבע לדין שמאים אם הם לא ציינו בדוח שלהם את השווי האמיתי של הנכס. בעבר כבר הוגשו תביעות של בנקים נגד שמאים". הירשברג, ששמעה את דבריו, לא הגיבה.

הירשברג אמרה כי הבנק זקוק בממוצע לשלוש שנים וחצי, מיום שהחליט לממש את הנכס, עד למימוש בפועל: פינוי הדייר נמשך שנתיים וחצי, ומכירת הדירה אורכת שנה נוספת. ההוצאות המשפטיות הן 8%, וההוצאות הנוספות 8% נוספים. הלכך, נותן הבנק הלוואות הנמוכות בהרבה משומת הנכס, כדי לשמור על שולי ביטחון.

"אין וילה ב-30 מיליון שקל בבני ברק"

* "קיבלתי שומה של וילה בבני ברק, ששוויה כאילו 30 מיליון שקל. העסקה הגבוהה ביותר של וילה על-פי שמאי בבני ברק היא 4.5 מיליון שקל! יש גבול!"
* "אם שמאי יוציא שומה, ובה בית מגורים שההשקעה בבנייתו הגיעה ל-30,000 שקל למ"ר, יש להניח שהבנק לא יאשר הלוואה לפרויקט".
* 40 דונם בטבריה, מתוכם שני דונמים שיעדם לא ברור. השמאים טעו שעומדת עליהם וילה מפוארת. בבדיקה התברר, שאין שום מסמך, צילום או תשריט שיאשר את הטענה.
* "השבוע בדקתי נכס, שחלק ממנו, בשווי 2.5 מיליון שקל, הוא מגרש להפקעה. המדינה הודיעה על ההפקעה ב-1997, ולא מימשה אותה עד היום. השמאי ציין שהבעלות היא של הלווה. זה לא נכון – הרי חלק זה אמור להיות מופקע!"
* קניון נמצא בבעלות מספר יזמים. יש לבדוק, האם כולם שיעבדו לבנק את זכויותיהם בקניון. אם לא – אי-אפשר לממש את הקניון. אם הכל משועבד, איך רשומה הבעלות? האם הבנק יכול, במקרה הצורך, לממש 20% מהבעלות על הנכס?

טעות ב-15 מיליון שקל

הירשברג פועלת בבנק מזרחי-טפחות כשמאית-על, ובודקת שומות רבות הניתנות לבנק על-ידי שמאים חיצוניים. היא ציינה, כי במקרים לא מעטים מתברר שהשומות אינן מדויקות:
* שמאי העריך נכס, וציין ששטחו 5,000 מ"ר, כולו מסחרי. בבדיקת הבנק התברר, שרק 1,800 מ"ר הם מסחריים, והיתרה הם מחסנים, ששווים נמוך. תיקון השומה הקטין את שווי הנכס ב-15 מיליון שקל!
* "שולחים לי שומות על וילות בתל ברוך ואפקה, ששווין לכאורה עשרות מיליוני שקלים! יש גבול לכל דבר!"

מחלוקת משפטית על שומה מקוצרת

עו"ד גלעד הס, יו"ר ועדת הערר לירושלים-דרום, שדיבר אחריה, התייחס לנושא. לדבריו, הבנקים מסתפקים בשומה מקוצרת, כדי שאפשר יהיה להכינה בתוך מספר ימים. הם גם משלמים מעט, 300 עד 500 שקל לשומה.

הס ציטט שלוש תביעות משפטיות שהגישו בנקים נגד שמאים, שערכו שומה מקוצרת; התברר ששווי הנכס מוגזם, והבנק התקשה לקבל את כספו חזרה ממכירת הדירה. בשני מקרים פסק בית המשפט לטובת הבנק, ובמקרה שלישי פסק לטובת השמאי. במקרה האחרון ציין בית המשפט, כי ברגע שהבנק הסכים לשומה מקוצרת, היה ברור לו מראש שהבדיקה לא תהיה יסודית כפי שמקובל בשומה רגילה.