שותפים במקרקעין זכאים לדמי שכירות שגובה שותף אחר בנכס

בית המשפט לענייני משפחה במחוז תל אביב (היושב ברמת גן) קבע (יום ב', 4.8.03) כי כאשר לנכס מקרקעין ישנם כמה בעלים שותפים, ואחד מהם עושה שימוש בלעדי בנכס, המונע משותפיו לעשות בו שימוש כלשהו, זכאים השותפים לחלק מדמי השימוש, אף אם ידעו על השימוש ולא דרשו את דמי השכירות באותו מועד, מאחר ושתיקתם אינה מהווה ויתור מכללא על זכויותיהם.

בפני בית המשפט הובאה תביעתם של אלמנה ובנה, שירשו במשותף מחצית מהזכויות בחנות המכולת של הבעל שנפטר. בחצי השני של הזכויות בנכס, החזיק אחיו של הבעל, נגדו הוגשה התביעה.

הנתבע החזיק בנכס המקרקעין שנים רבות, בהן גם שיפץ אותו והפך אותו ל-3 חנויות. התובעים לא קיבלו מעולם חלק כלשהו מדמי השכירות שגבה הנתבע מהשוכרים השונים.

התובעים טוענים, באמצעות עורכי הדין פז צפריר ודפנה מרכוס, כי הנתבע השכיר את הנכס בלי לקבל את הסכמתם ובלי לערבם, ולא העביר להם את חלקם בדמי השכירות, שגבה לאורך 7 השנים שקדמו להגשת התביעה (כלומר, מ-93'). עוד טענו, כי הנתבע לא הוכיח שהוא זה שביצע את השיפוצים, ומכל מקום חוות דעת המומחה שהציג, בדבר עלות השיפוצים מוטעית. לפיכך, אין לקזז את עלות השיפוצים מדמי השכירות הראויים.

הנתבע טען, באמצעות עו"ד נחמה ציבין, כי התובעת ידעה עוד משנת 1995, עת החל להשכיר את הנכס, כי הנכס מושכר, אך נמנעה מלשתף עימו פעולה בדבר. רק לאחר 5 שנים 'נזכרו' התובעים להגיש את תביעתם, והדבר מהווה ויתור מבחינתם על דמי השכירות. ההסבר לשתיקתם, נטען, הוא שהתובעים עצמם יודעים שהם זכאים ל-1/16 מהזכויות בנכס, לכל היותר.

לחילופין, טען הנתבע, גם אם לתובעים מחצית הזכויות בנכס, הרי שההוצאות שהוציא לשם שיפוץ המבנה, עולות על ההכנסות מדמי השכירות, ועל-כן אין הם זכאים למאומה.

בית המשפט: "גם אם ידעה התובעת על השכרת
החנויות, אין לראות בידיעתה ויתור מכללא"

השופט ד"ר גרשון גרמן קבע, כי מוסכם שהתובעים הם בעלי מחצית הזכויות בנכס, וכי הנכס הושכר על-ידי הנתבע לפחות משנת 95'. באשר לדמי השימוש, קובע סעיף 33 לחוק המקרקעין, כי "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". בית המשפט פירשו את הסעיף כחל "רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין".

"במקרה דנן", קבע השופט גרמן, "עשה הנתבע שימוש בלעדי במקרקעין, ובכך נמנעה מהתובעים האפשרות לעשות שימוש כלשהו בנכס". הגם שהנתבע הוכיח כי התובעת ידעה כי הוא משכיר את הנכס עוד בשנת 95', כאשר החתים אותה על מסמכים הקשורים באחת השוכרות, הרי ש"אין להסיק מכך ויתור על זכות, כאשר היא קיימת. גם אם ידעה התובעת על השכרת החנויות אין לראות בידיעתה ויתור מכללא", ולכן טענת הויתור שהעלה הנתבע נדחית.

זאת, בין היתר, מאחר ומקובל לראות בסעיף 33 האמור, כחלק מהעיקרון המשפטי של דיני עשיית עושר ולא במשפט: "החיוב מבוסס על עשיית עושר, כלומר על היתרון שהפיק השותף המשתמש בנכס, ואין הוא מותנה בכך שנגרם נזק כלשהו לשותפים האחרים... בולט הדבר שהבסיס לתשלום אינו מעשה עוולה, אלא השימוש במה ששייך לזולת. שותף, המשתמש בכל הנכס, מפיק טובת הנאה גם מן החלקים השייכים לשותפים האחרים. משום כך הוא חייב בהשבה ואין חיובו מותנה בביצוע עוולה כלשהי".

נטל הוכחת טענת הקיזוז מוטל על הנתבע

השופט אף קבע, כי "מעדותו של הנתבע עצמו, עולה בברור כי המבנה הושכר עוד לפני 1995 לשימושים שונים. ואף ביחס לתקופה זו, לא העביר הנתבע לתובעים את חלקם בדמי השכירות שגבה". לפי הראיות שהוצגו בפניו, קבע השופט גרמן כי הנכס הושכר כבר בשנת 90', אולם מאחר והתביעה הוגשה רק בשנת 2000, תקופת התיישנות של 7 שנים מאפשרת לגבות את דמי השימוש משנת 93' ואילך.

באשר לקיזוז עלות השיפוצים, קבע בית המשפט כי הגם שהתובעים לא הוכיחו שהנתבע הוא שביצע אותם, הרי שנטל ההוכחה בטענת הקיזוז מוטל על כתפי הנתבע, שגם הוא לא הוכיח כי השוכרים הם אלה שביצעו את השיפוצים.

לסיכום, קבע השופט, הריני "מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 450 דולר לחודש (=מחצית דמי השימוש הראויים בסכום המוסכם על-ידי הצדדים), החל במאי 1993 ועד אפריל 2000 (84 חודשים), בסך הכל 37,800 דולר. בכך אני נעתר לתביעה בשלמותה". לסכום זה, השווה ל-154,980 ש"ח בשקלים, הוסיף השופט הוצאות שמאי בסך 3000 ש"ח, ו-15,000 ש"ח הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

תמ"ש 34090/00 פלונית ופלוני נ' אלמוני