תקדים: המינהל יפקח על גובה שכר הדירה

מינהל מקרקעי ישראל יתחיל למכור מגרשים לבניית דירות להשכרה, כאשר הוא עצמו - בפעם הראשונה מאז הוקם - יקבע את שכר הדירה ויפקח עליו. היזמים יוכלו להעלות את שכר הדירה ב-2% לשנה לכל היותר. מועצת מקרקעי ישראל עומדת להחליט על כך בישיבתה הקרובה השבוע (מחר, ד', 10.8.11).

המועצה עומדת להחליט, כי הנהלת המינהל תוכל לבחור בין כמה שיטות למכירת המגרשים ולהשכרת הדירות. המסמך שפירסם המינהל אינו ברור, ויש בו מחיקות רבות. כנראה, שהאפשרויות הן:

* המגרש יימכר לפי 30% משומת השמאי. המינהל ימכור 10 מגרשים בשיטה זו, ואחר-כך יבחן אותה. היזמים יוכלו להשכיר בשוק החופשי 40% מהדירות. יתר 60% מהדירות יושכרו בדמי שכירות, שגובהם ייקבע ויפוקח על-ידי משרד השיכון. המדובר בדירות של עד 100 מ"ר במרכז הארץ ועד 120 מ"ר באזורי עדיפות לאומית. אורך תקופת השכירות - 10 שנים לפחות.

* מכירת המגרש לפי 75% משומת השמאי. במקרה זה, 75% מהדירות יושכרו בשוק החופשי, ו-25% בשכר דירה מפוקח. אורך תקופת השכירות - 20 שנה לפחות.

* שכר הדירה יכלול גם הוצאות אחזקה של חברת אחזקה שתוקם, לניהול הדירות.

* ההשוואה בין שתי השיטות ברורה: היזם יוכל לקנות מגרש בזול, אבל יתחייב לשכר דירה מפוקח על רוב הדירות. מצד שני, הוא יוכל לקנות מגרש ביוקר, אבל את רוב הדירות יוכל להשכיר במחירי השוק.

* הדירות להשכרה מיועדות רק לזכאים, כלומר לאלו שאין ולא הייתה בבעלותם דירה.

* לא נאמר כמה מגרשים ימכור המינהל בשיטה זו, והיכן.

האם זה בכלל מעשי?

בנוסף לכך שהמסמך עצמו לא ברור, עם הרבה מחיקות והערות בשוליו, יש גם נקודות לא ברורות וסימני שאלה בתוכנית עצמה, המעוררים ספקות לגבי הצד המעשי של הצעה זו:

* מי יקבע את שווי הדירה, לצורך קביעת שכר הדירה? האם אפשר יהיה לערער על הקביעה של אותו גורם?

* האם אפשר, חוקית, לפקח על שכר הדירה? האם אין צורך לתקן לשם כך את חוק הפיקוח על מצרכים ושירותים?

* האם תיקון כאמור בחוק זה יספיק? האם פיקוח על שכר דירה איננו מנוגד לחוק יסוד חופש העיסוק?

* איך אפשר באופן מעשי לפקח על שכר הדירה? בעליו של הבניין יכול להוסיף דרישות תשלום בעד מחסן, חניה, מקלט, שימוש בשטחים המשותפים ועוד.

* האם למינהל יש תקציב להקים מערכת פיקוח, עם צוותי פקחים בכל הארץ?

* איך אפשר למנוע העברת חזקה בדירה למשפחה שאיננה זכאית?

* העלייה בשכר הדירה תהיה כאמור 2% לשנה לכל היותר, כולל עליית מדד תשומות הבנייה. מה יקרה אם המדד יעלה ביותר מ-2%, כפי שקורה ברוב השנים? האם שכר הדירה יופחת במקרה כזה?

* האם יימצאו די יזמים, שיהיו מוכנים לבנות על-פי שיטה זו, ולהיות בפיקוח של משרד ממשלתי על שווי הבניינים שהם בונים ועל הכנסותיהם?

* האם יימצאו יזמים, שיהיו מוכנים להשכיר דירות ל-10 עד 20 שנה? עד היום לא נמצאו כמעט כאלו בישראל!