מנרב: נרכוש את נאות הפסגה - אם הבנייה תוגדל

מנרב פרויקטים, שבשליטת אברהם קוזניצקי, הגישה (29.3.11) הצעה מפורטת לרכישת 100% מחברת נאות הפסגה, הבונה במודיעין עילית, אשר נקלעה לקשיים והפסיקה את פעילותה.

מנרב מציעה לשלם 135.2 מיליון שקל. כל הסכום מיועד לפרעון חובות החברה, בהיקף דומה. הצעת מנרב נדיבה יחסית, והיא מבטיחה לפרוע כמעט את כל חובות החברה, כולל בעלי האג"ח.

מטרתה העיקרית של מנרב, כפי שנראה מתנאי ההצעה, היא המשך פיתוח ובניית מספר רב של דירות באיזור, ככל הנראה מטעמים כלכליים, לאומיים וביטחוניים. ההסכם מותנה בין היתר בכך, שבידי נאות הפסגה יהיו היתרים לבניית 1,600 דירות. חלק מהתשלומים מותנה בהקבלת היתרי בניה לעוד 880 דירות, כמפורט בהמשך. בסך-הכל מותנית העסקה באישורים לבניית 2,500 דירות במודיעין עלית.

דורשת היתרי בנייה לעוד 880 דירות

מנרב אומרת, כי תפרע את מלוא החוב לבעלי האג"ח, העומד על 72 מיליון שקל, בשלושה תשלומים:
* היא תשלם כמעט מיד 50% מהסכום, דהיינו 36 מיליון שקל.
* לאחר מכן תשלם 18 מיליון שקל נוספים על-פי קצב הוצאת היתרי בניה לדירות נוספות, לפי 50 אלף שקל לדירה, עד לתקרה של 360 דירות.
* מנרב תפרע את יתרת החוב, 26 מיליון שקל, אם המועצה המקומית תיתן לה היתרי בנייה לבניית דירות נוספות, על-פי 50 אלף שקל לכל דירה שתקבל היתר בניה. פירוש הדבר הוא, שאם החברה בבעלותה החדשה תקבל התרים לעוד 520 דירות, תפרע מנרב את מלוא הסכום האמור.
* הסך הכולל שמציעה מנרב לשלם עומד על 80 מיליון שקל, שהם 8 מיליון שקל יותר מסך החוב. יתרה זו מבטאת ככל הנראה התחייבות של מנרב לפרוע גם את הרבית על האג"ח.
* פרעון התשלומים השני והשלישי לבעלי האג"ח מותנה בקבלת התרים לבניית 880 דירות סך הכל.

הכל תלוי במשרד הביטחון

ניתן להעריך שקוזניצקי, התומך בהתישבות יהודית ביהודה ובשומרון, מבקש להציל את נאות הפסגה ולחדש את הבנייה שלה, גם מטעמים לאומיים וביטחוניים. הוא מתכנן לבנות סך הכל כ-2,500 דירות – 1,600 על-פי ההתרים הקיימים, ועוד 880 דירות על-פי היתרים נוספים.

ניתן להעריך, שהכל תלוי במשרד הביטחון: אם המינהל האזרחי יאריך את הסכמי הפיתוח, תוכל המועצה המקומית להשלים את עריכת התב"ע ולהוציא את התרי הבנייה. אם הסכמי הפיתוח לא יוארכו, אי-אפשר יהיה להוציא את התרי הבניה. במקרה כזה, יקבלו בעלי אג"ח רק חלק מהחוב, ואז תהיה בעיה בקידום העסקה.

הצעה טובה – מותנית בבנייה מסיבית

הצעת מנרב, בשליטת קוזניצקי, טובה בהשוואה למקובל בחברות נדל"ן אחרות שנקלעו לקשיים:
* מי שרוכש חברה עם חובות לבעלי האג"ח, משלם להם ברוב המקרים סביב 50 אחוז מהחוב. מנרב מציעה כאמור לשלם 100 אחוז מהחוב וגם את הריבית. ההתניה לכך היא החלטות של גורם חיצוני, המועצה המקומית. מכיון שהמועצה המקומית מעוניינת בהמשך הבנייה באיזור, מטעמים כלכליים ולאומיים, יש להניח שהיא תוציא את ההתרים הדרושים.
* מנרב גם מציעה לפרוע את מלוא החובות לבנקים, כ-15 מיליון שקל, בפרעון ישיר ומיידי, ואינה דורשת הסדרי תשלומים עם הבנקים.
* הנושים הלוא מובטחים יקבלו לפחות 50 אחוז מהחוב, בעוד שבמקרים דומים אחרים הם מקבלים 30-20 אחוז מהחוב.
* היחידים העלולים להפסיד הם בעלי החברה. זה סביר, שהרי הבעלים הם האחראים לכך שהחברה הגיעה למה שהגיעה, עם כל טענותיהם נגד משרד הביטחון.

התנאים: הסכמי פיתוח והיתרי בנייה

התניה עיקרית לחוזה היא, שנאות הפסגה תצליח לבטל חוזה שחתמה באפריל 2009, שלפיו מכרה לחברת קריית ספר מגרשים לבניית 606 דירות, ב-45 מיליון שקל. הכוונה היא לבנות חלק מהדירות החדשות על מגרש זה.

תנאי נוסף הוא, שהמינהל האזרחי ביהודה ושומרון יאריך את הסכמי הפיתוח על הקרקע. מטרת שני התנאים הללו היא להבטיח, שבידי נאות הפסגה בבעלותה החדשה יהיו מגרשים והיתרי בנייה לקידום בניתן של מאות דירות נוספות.

תשלום הסכום האמור של 135.2 מיליון שקל מותנה בכך, שבידי נאות הפסגה יהיו היתרי בניה לכ-1,600 דירות. אם לא, יופחת התשלום ב-50 אלף שקל לדירה.

מנרב מבטיחה שתחדש מיד את בניית 140 הדירות, שנמכרו כבר ובנייתן הופסקה לרגל קשיי נאות הפסגה. קונים האמורים לקבל את דירותיהם בעוד שישה חדשים או יותר, יוכלו לבטל את החוזים ולקבל את כספם חזרה.

רק בעלי החברה יפסידו

בנוסף, מציעה מנרב לפרוע את מלוא החוב לבנקים – 7.2 מיליון שקל לבנק ירושלים ו-8 מיליון שקל לבנק הפועלים. כדי שלא לעכב את בניית 140 הדירות, הממומנות על-ידי בנק ירושלים, מוכנה מנרב לחדש מיד את בניתן, לפני הסדר סופי עם הבנק.

מנרב מתייבת לפרוע את מלוא החוב בדין קדימה בסך 12 מיליון שקל, מזה 10 מיליון שקל למס שבח. כן תפרע מנרב את כל ההתחיבויות לעובדי החברה. היא תפרע לפחות 50 אחוז מהחוב של 10 מיליון שקל לנושים לא מובטחים.

היחידים העלולים להפסיד כסף הם בעלי החברה, פינחס זלצמן ושלמה מאיר, שנאות הפסגה חייבת להם 25 מיליון שקל. מנרב אומרת כי תפרע את החוב "על-פי הסדרים פרטניים עם בעלי השליטה".