תקדים בעליון: עסקת מקרקעין גם ללא מסמך בכתב

עסקה במקרקעין יכולה לעיתים להיות בעלת תוקף, גם אם לא נעשתה בכתב - פסק (יום ב', 21.3.11) בי המשפט העליון. זהו פסק דין תקדימי, משום שזו פעם ראשונה שבית המשפט העליון נותן תוקף לעסקות נדל"ן ללא מסמך בכתב. עם זאת, מזהיר בית המשפט משימוש-יתר בחידוש משפטי זה.

המקרה הנדון הוא של כדורי פרץ, כיום מתגורר בלוס אנג'לס, שבסוף שנות השמונים קנה משמואל-סמי סימן טוב ואשתו (אז) לילי, קוטג' ברחוב כפר עציון 13-11 בירושלים, ושילם בעדו 219 אלף דולר. לילי, כיום גרושתו של סמי, טענה (באמצעות עוה"ד שבתאי אברהם וצבי שמיר), כי הסכם המכירה לא היה ולא נברא. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל לפני כשנתיים את תביעתו של כדורי, והוציא פסק דין הצהרתי שלפיו אכן קנה את הנכס. לילי שם-טוב ערערה לבית המשפט העליון, שדחה היום את הערעור.

השופטת אסתר חיות, שכתבה את פסק הדין הנוכחי, סקרה בהרחבה את תולדות העסקה והסכסוך. הקוטג' היה בבעלות משותפת של סמי ולילי. סמי סימן טוב אישר מספר פעמים כי אכן מכר את הקוטג' לכדורי. לילי טענה כי לא מכרה. אין מסמך בכתב המאשר את המכירה. לכן, לכאורה, אין לכדורי הוכחת בעלות, מכיוון שחוק המקרקעין קובע במפורש כי עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב.

הלכת קלמר והשלכותיה

בית המשפט המחוזי קיבל עם זאת את תביעתו של כדורי. הוא הסתמך בכך על פסק דין של בית המשפט העליון משנת 1996, הידוע בשם "הלכת קלמר". בפסק דין זה נקבע כי אפשר במקרים מיוחדים לאשר עסקה גם ללא מסמך בכתב, אם מהעובדות עולה "זעקת ההגינות", שלפיה ברור שאכן הייתה עסקה.

הלכת קלמר שימשה מאז ועד היום שישה פסקי דין לפחות, שהוצאו על-ידי בתי משפט מחוזיים. אולם בית המשפט העליון לא דן מאז ועד היום שנית בנושא זה. התביעה של כדורי נגד לילי סיפקה, אפוא הזדמנות לבית המשפט העליון לדון מחדש בנושא. היום אישר בית המשפט העליון שוב רשמית, כי הלכת קלמר אכן שרירה וקיימת, וניתן לאשר עסקות מקרקעין ללא מסמך בכתב - במקרים מיוחדים.

המקרה של כדורי נגד לילי הוא אכן מקרה מיוחד: אומנם אין מסמך בכתב, אך קיימות כמה הוכחות לצדקת טענותיו של כדורי: (1) סמי סימן טוב מאשר שמכר את הנכס; (2) סמי חזר על האישור במסמך שהגיש לרשויות מס הכנסה; (3) סמי חזר ואישר את המכירה בעדות שמסר בבית המשפט המחוזי במהלך התביעה של כדורי; (4) הטיעונים והעדות של לילי לבית המשפט לא נראתה אמינה והייתה רצופה סתירות והתחמקויות; (5) לילי שתקה במשך שנים, והחליטה לטעון כי הקוטג' לא נמכר רק שנים רבות לאחר שסמי נכנס לבית, התיישב וגר בו תקופה ממושכת.

לאור כל זאת קבעה השופטת חיות, כי המקרה האמור הוא אחד המקרים המיוחדים, ו"זעקת ההגינות" אומרת כי הקוטג' אכן נמכר לסמי.

לילי חסכה כמיליון שקל

אולם גם ללילי סימן טוב היה ניצחון חלקי: הקוטג' נמכר בשנת 2005 כדי לכסות חוב לבנק, וסמי תבע לקבל את תמורת המכירה. בית המשפט המחוזי פסק בזמנו, כי לילי חייבת לשלם לסמי 4 מיליון שקל, כולל כ-400 אלף שקל הפסד דמי שכירות. ביהמ"ש העליון ערך חישוב מחודש וקבע כי לילי חייבת לשלם רק 438 אלף דולר, לפי השער היציג ליוני 2005, ועוד הפרשי הצמדה וריבית. ביהמ"ש ביטל את תשלום דמי השכירות.

News1 חישב את המסקנות העולות מקביעת ביהמ"ש העליון, והגיע לתוצאות הבאות:
* השער היציג ליום הקובע, 1 ביוני 2004, היה 4.42 שקלים לדולר, שהם 1.935 מיליון שקל.
* המדד עלה מאז ועד היום בכ-17%, דבר המגדיל את התשלום לכ-2.5 מיליון שקל.
* בהנחה של ריבית דריבית בגובה 4% לשנה, מגיע התשלום לכ-2.9 מיליון שקל.

השורה התחתונה: לילי אומנם הפסידה במשפט, אך חסכה כמיליון שקל. כמו-כן, לא יהיה עליה לשלם הוצאות משפט. התשלום לעורך הדין הוא כמובן סיפור אחר.

רובינשטיין מזהיר: לא להידרדר במדרון חלקלק

השופט אליקים רובינשטיין הצטרף לפסק הדין. עם זאת הזהיר מפני הליכה במדרון חלקלק של מתן אישור והכשר לעסקות מקרקעין שלא נעשו בכתב. הוא אמר כי אסור לעשות פלסתר את כוונתו הברורה של המחוקק, שעסקות מקרקעין חייבות בדרך כלל להעשות בכתבה. בקשר לכך ציטט בהרחבה מספר ירמיהו את עסקת הנדל"ן המתוארת בו, וציין כי כבר אז הקפידו על מסמכים בכתב של עסקות מקרקעין.

גם השופט יצחק עמית הצטרף לפסק הדין, תוך הוספת הערות מספר המייחדות את המקרה הנדון.