כדאי לקנות נדל"ן בהליך של כינוס נכסים

בדיקת מכירות בפיקוח הכונס הרשמי ובתי המשפט, מעלה כי מכירה של נדל"ן "במסגרת מימוש מהיר" מתבצעת במחיר נמוך משמעותית.

נכסי נדל"ן, בעיקר דירות למגורים ומגרשים, העומדים למכירה על-ידי בתי-המשפט באמצעות כונסי נכסים, נמכרים במחיר של 10% עד 20% מתחת לשווי הערכתם הראשוני - נתון זה ונוספים התקבלו מבדיקה שנערכה באוניברסיטת דרבי בישראל.

אנשי דרבי, שבדקו את הנושא, מציינים שהמשבר בנדל"ן מוצא ביטויו במכירת הנכסים על-ידי הכונסים (רובם עורכי-דין), גם במשך הזמן הארוך יחסית של מימוש הנכס, בהשוואה לתקופות קודמות. כמו כן, במקרים של נכסים יקרים במיוחד, בשווי של מיליון דולר ויותר, נכנס בשנים האחרונות "פטנט" חדש יחסית בדמות הגדרה שלא הייתה מקובלת בעבר- " שווי במסגרת מימוש מהיר".

כך לדוגמא מהבדיקה עולה, כי נכס ברחוב בודנהיימר בתל אביב, שהוערך ב-1.8 מיליון דולר, הוצג למכירה במימוש מהיר בשווי של 1.5 מיליון דולר בלבד, וזאת על פי הערכת שמאי מטעם עורך הדין, שטיפל במכירת הנכס בצפון תל אביב. "מימוש מהיר" גורם, לפיכך, הפחתת ערך ראשונית, לפני מו"מ, של כ-16%, וגם מחיר זה אינו מובטח, שכן לא ברור אם הנכס יימכר גם "במימוש מהיר".

בדיקה שנערכה לגבי נכסים בפריפריה העלתה, שחלק מהמכירות לא מתבצעות כלל בהעדר הצעות מניחות את הדעת. לעיתים לא מוגשות כלל הצעות בפריפריה בגובה של 10% מגובה הצעת המחיר (בהגשת ערבות כספית הנדרשת בחוק), וזאת בשל העדר עניין.

במרכזי כלי הרכב שנמכרים על-ידי כונסי נכסים בצווי בית משפט כחוק, נרשמת בדרך כלל הנחה של כ-20% ולעיתים אף יותר ממחירי המחירון של המכוניות, כפי שנקבע בהערכת שוויון על-ידי שמאי רכב מוסמך, או על פי מחירוני יצחק לוי ואחרים.

מבדיקות אנשי דרבי עולה, כי במכוניות שעברו בדיקה של מכון מוסמך לפני המכירה ונמצאו תקינות, וכאשר נתוני הבדיקה מוצגים לפני הקונים בפוטנציה, עדיין המחיר נמוך בדרך כלל ב-10% ממחיר המחירון. במספר מקרים, כאשר נרשמת התמחרות, מחיר הרכב עולה, אך עדיין נותר הבדל בהשוואה למחיר המחירון הרשמי.

כלי הרכב הנמכרים במכרזים על-ידי חברות העוסקות בכך, נמכרים במחיר של 10%-30% מתחת למחירון. כאשר רכב נלקח לבדיקה על-ידי הקונה בעצמו, פער המחירים מצטמצם מול המחירון הרשמי, בהנחה שמצב הרכב תקין ושאין בו יותר מידי העברות בעלות.

יוצאות דופן בתחום הרכב, הן מכוניות חדשות שהיו בבעלות נהג יחיד ושנת המודל שלהם חדשה יחסית. במצב זה, הפער מול המחירון סביר יחסית ועומד על 10% מתחת למחירון.