הפתרון של סרנה: איך להאיץ ולהוזיל את הבניה

בעוד שרי הממשלה ופקידי האוצר מחפשים שיטות להאצת הבניה למגורים, העלה היום (22.11.10) המהנדס הבכיר ד"ר יואב סרנה תוכנית מקצועית להאצת הבניה ולהוזלה - בניה על-פי תיכנון מראש, ולא על-פי שיטת "כתבי הכמויות" הנהוגה כיום.

סרנה הציג היום (22.11.10) את תוכניתו בפני מאות מנהלי פרויקטים, בכינוס השנתי בתל אביב

ד"ר סרנה, מותיקי מנהלי הפרויקטים בישראל, הוא בעל השליטה בחברת ניהול הפרויקטים המובילה א. אפשטיין. הוא עומד גם בראש לשכת המהנדסים ובראש המועצה המייעצת לענף ההנדסה, ליד שר השיכון. סרנה אמר, כי לאמיתו של דבר, כבר כיום בונים בניני מגורים רבים לפי שיטת התיכנון, ויש להרחיב את השימוש בה.

סרנה: "המנדט הבריטי השאיר לנו את שיטת כתבי הכמויות: הקבלן חותם על חוזה עם היזם, שבו נקבעות הכמויות החזויות של גורמי היצור - חמרי גלם, עבודה וכן הלאה - והמחיר שעל המזמין לשלם לכל יחידה. זוהי שיטה נוחה ליזם, למתכנן ולקבלן. היא מאפשרת למזמין לשנות את דרישותיו תוך כדי הבניה, בתנאי שישלם יותר על הכמות המוגדלת. גם הקבלן נהנה משיטה זו. התוצאה היא, שהתקציב חורג ב-10% ויותר מהאומדן הראשון, כאשר רוב החריגה נובעת משינויים בכמויות תוך כדי הבניה".

"התקשרות במחיר סופי, תשלום לפי אבני דרך"

הדובר אמר, כי יש לעבור לשיטה אחרת לחלוטין – התקשרות במחיר קבוע וסופי בין היזם לקבלן, על בסיס תיכנון כל הפרויקט לפני תחילת העבודות. יקבע לוח אירועים מפורט, שבו יקבל הקבלן תשלום, קבוע מראש, עם השלמת כל שלב ("אבני דרך"). שיטה זו דורשת מנהיגות ניהולית ומשמעת, בעיקר מצד המזמין. הקבלן יסרב להכניס שינויים בתוכנית, שנקבעה מראש כסופית. שיטת כתבי הכמויות נהוגה עד היום באנגליה, אולם תוך הוספת בקר כמויות, עם סמכויות זהות לאלו של מנהל הפרויקט. אצלנו אין בקר – ויש חריגות!"

סרנה הוסיף והסביר: "תיכנון מושלם יביא בחשבון את כל אי-הודאויות. רצוי להגיע לתיכנון של 100%, אבל לרוב די בתיכנון של 70% עד 80% מהפרויקט. איך מטפלים בשינויים ותוספות? החכמה היא לא להגיע לשם, להודיע למזמין שהכל סופי. בתחילת כל ישיבה אני אומר למזמין: ,מה שלא תאמר לי עכשיו – לא תקבל!' צריך לחסל את החריגות!"

חריגה של 1% בכביש של 180 מיליון שקל

ד"ר סרנה סיפר, כי החברה הלאומית בחרה בפרויקט ניסוי לשיטה החדשה, סלילת כביש עוקף באר שבע, בן 20 ק"מ, עם שני מחלפים.

סרנה: "חברתנו, א. אפשטיין, זכתה בעבודה. קבענו תקציב של 180 מיליון שקל, עם תיכנון מלא מראש. עם תחילת העבודות שאלתי את חברי, כמה לדעתם תהיה החריגה. הם השיבו: 2%. בפועל, הסתימה הסלילה בחריגה של פחות מ-1%!"

לדעת הדובר, אפשר ליישם את שיטת התיכנון המוקדם והשלם בפרויקטים מסוג PPP (היזם בונה את הפרויקט על חשבונו, ומשכירו למדינה לטווח ארוך). כן ניתן ליישמו בעבודות סטנדרטיות, כמו בנית בתי ספר על-פי תוכנית-אב של משרד החינוך, או מחסנים. הוא סיפר, כי במדינת פילדלפיה בארה"ב מכסה שיטת התיכנון המוקדם 50% ויותר מכלל הפעילות בנדל"ן.

בנוסף, אמר ד"ר סרנה, צריך לקבוע מראש את חלוקת האחריות בין הקבלן ליזם. האחריות לתיכנון ולהבניה היא על הקבלן. האחריות לפתרון בעיות העתיקות, טיב הקרקע (כולל קידוחי ניסיון) והתשתיות, תהיה על מזמין העבודה.

עם זאת – אמר ד"ר סרנה – קיימים ארבעה מקרים שבהם יהיה הכרח להשתמש גם בעתיד בשיטת כתבי הכמויות: אי ודאות לגבי מבנה הפרויקט, דבר שיתברר רק תוך כדי הבניה. פרויקט עם סיכונים גדולים, למשל סלילת כביש שחלקו עובר במגרשים, שבהם על כל קלומטר יש עורך דין המגיש התנגדויות ותביעות. פרויקטים גמישים, שטיבם משתנה תוך כדי הבניה, למשל בניית בניין משרדים להיי-טק, כאשר ידוע שהידע והשיטות בתחום זה משתנים במהירות. פרויקטים – והם די רבים בישראל – שבהם היזם אינו יודע להגדיר מראש בדיוק מה התוכניות שלו לגבי הבניין.