בלעדי: עשרת השוכרים הגדולים בקניון G

גזית-גלוב (ישראל) השקיעה 130 מיליון שקל בבניית המרכז המסחרי G, בפארק צמרת בצפון תל אביב, שייפתח בהדרגה בשלושת השבועות הקרובים - הודיע היום (21.11.10) מנכ"ל גזית-גלוב ומבעליה (25%), רונן אשכנזי, בפגישה עם הכתבים הכלכליים. המרכז יהיה בן 10,000 מ"ר - 7,500 מ"ר מסחר ולצידם 4 קומות משרדים בשטח של 2,500 מ"ר. כן יפעל חניון מקורה בתשלום, בן 8,000 מ"ר.

החברה רכשה את הקרקע, במכרז, מעיריית תל אביב, לפני שנים, ב-30 מיליון שקל, והשקיעה 100 מיליון שקל בבנייה. אשכנזי אמר כי זוהי ההשקעה הגדולה ביותר למ"ר מבונה נכס מניב שנעשתה בישראל - 13,000 שקל למ"ר.

החנויות ישלמו 80 עד 120 דולר למ"ר לחודש, ככל הנראה יותר בקומת הקרקע ופחות בקומה ב'. רוב השוכרים גם ישלמו לפי מסלול חילופי של אחוזים מהמחזור. המקובל בענף הוא 7%-8% באופנה, 7% בשוכרים אחרים ו-10% בבתי קפה.

News1 חושף היום את רשימת עשרת השוכרים הגדולים:

* עדן טבע-מרקט - 790 מ"ר בקומת המרתף (המהווה חלק מהשטח המסחרי), עם כניסה נפרדת.

* בנק הפועלים - סניף בן 650 מ"ר שיוקדש לבנקאות פרטית. הבנק יעתיק למקום את מרכז הבנקאות הפרטית שלו בתל אביב.

* מסעדת "קימל" של שאול בן אדרת - 400 מ"ר, ועוד מרפסת בת 200 מ"ר.

* סניף מגה (משולב בעדן טבע-מרקט) - 390 מ"ר.

* סופר-פארם - 380 מ"ר. רשת זו משלמת דמי שכירות נמוכים יחסית במסלול אחוזים מהמחזור, לרוב 4.5%.

* טולמנס - 250 מ"ר. בחנות זו יימכרו רהיטים של החברה האיטלקית אלסי.

* בנק לאומי - 220 מ"ר, בנקאות פרטית, הנתון כולל כנראה גם סניף צרכני קטן בן 20 מ"ר בקומת הכניסה.

* מספרת A-Z, שתעבור למרכז מכיכר המדינה - 200 מ"ר.

* רביבה וסיליה - בית קפה, 200 מ"ר.

* בראון - בית קפה, 200 מ"ר.

חנות אחרת תהיה בת 140 מ"ר, חנויות רבות בנות 80-70 מ"ר, והחנויות הקטנות ביותר יהיו בנות 40 מ"ר. גזית-גלוב (ישראל) גם תעשה עסקה עצמית אחת, כאשר תעביר את משרדיה ברחוב יגאל אלון בתל אביב לקומה בת 800 מ"ר בקומות המשרדים. מתנהל מו"מ להשכיר את יתר המשרדים.

ההכנסה הצפויה מדמי השכירות היא 20 מיליון שקל לשנה, שהם כ-45 דולר למ"ר לחודש בממוצע. דמי שכירות אלו נמוכים יחסית לנתוני 120-80 שהוזכרו לעיל, מכיוון שחלק ניכר מהשטחים מושכרים כאמור לשני מרכולים, המשלמים דמי שכירות נמוכים, ככל הנראה סביב 2.5% מהמחזור. אשכנזי לא היה מוכן לומר מהי התשואה הצפויה נטו.

ארבעה יעדים

המרכז מכוון לארבעה יעדים:

* קניות יומיומיות, בעיקר של 2,000 המשפחות שיתגוררו במגדל פארק צמרת. בנוסף למפורט לעיל, יהיו חנויות יין (רשת "דרך היין"), סניף קטן של בנק לאומי (בנוסף לבנקאות הפרטית), צומת ספרים, מכון יופי, תיווך הומלנד.

* 20 בוטיקים ("כמו בכיכר המדינה, אבל לא יקרים מדי, ועם חניה צמודה"), ובהם ללין, וסרשטרום, איה עזריאלנט, סיגל, טרוסארדי, קאמרינו, נרין, דנה אשכנזי, נעלי עמנואל, קוצ'ינלה, אמפוריום.

* בילוי - בתי הקפה והמסעדות שהוזכרו למעלה.

* מפגש עסקי - שני בנקים לבנקאות פרטית.

הקונים הצפויים יבואו, לדברי אשכנזי, משלושה מעגלים: דיירי פארק צמרת, דיירי הרחובות הסמוכים (כולל מגדלי אקירוב), ועובדי מתחם בורסת היהלומים, הנמצאים בקרבת מקום.

האם יגיעו לרווח נטו של 10.4 מיליון שקל בשנה?

אשכנזי לא היה מוכן, כאמור, להתייחס לרווח נטו, כלומר תשואה, הצפוי למרכז. תשואה של 8%, למשל, על השקעה של 130 מיליון שקל, מחייבת להגיע לרווח נטו של 10.4 מיליון שקל בשנה. אם ההכנסה מהשכירות אכן תגיע ל-20 מיליון שקל בשנה, פירוש הדבר שיתר ההוצאות - תפעול, מימון, אחזקה, פחת ומיסים - יהיו לכל היותר 9.6 מיליון שקל.

האם המרכז המסחרי יגיע לרווח זה? התשובה כיום היא בגדר ניחוש, ונתונים אמיתיים יהיו בעוד שנה לכל המוקדם. ברור, שאם ההכנסה תהיה יותר או פחות מ-20 מיליון שקל בשנה, ישפיע הדבר גם על הרווח נטו.

זהו המרכז ה-12 של גזית גלוב-ישראל. החברה בונה ארבעה מרכזים נוספים, ועם הפעלתם יגיע השטח המסחרי הכולל בניהולה ל-270 אלף מ"ר.

המרכז המסחרי יהיה פתוח בשבת

אשכנזי אמר כי המרכז המסחרי יהיה פתוח בשבת "כמו כל המרכזים המסחריים בתל אביב". הוא אמר, כי כל בעל חנות יחליט אם הוא רוצה לסגור או לפתוח, אך הכניסה הראשית, וככל הנראה גם החניון, יהיו פתוחים.

עוד אמר, כי המסעדות ובתי הקפה לא יהיו כשרים, "אם כי שמעתי שמסעדה אחת מבקשת לקבל הכשר". מצד שני, איטליז "הבשרים של זלמן" יהיה כשר, וכן מגה ועדן טבע-מרקט, שקיבלה באחרונה הכשר.

צילום: רונן אשכנזי, מנכ"ל גזית-גלוב [צילום: יח"צ]