סוף קבוצות הרכישה: יחויבו לקבוע מחיר סופי

מימוש הצעות שר השיכון אריאל אטיאס יחסלו ב-1 בינואר את ענף קבוצות הרכישה - כך מתברר מניתוח הצעותיו של אטיאס, שהוגשו אתמול (א', 11.7.10) לממשלה. זהו התאריך שבו יהפכו הצעותיו של אטיאס לחוק, במסגרת חוק ההסדרים.

News1 דיווח על הצעתו של השר אטיאס כבר ב-21.2.10. לכך יש להוסיף החמרות במיסוי שיופעלו באותו תאריך, והחמרות בליווי בנקאי, שכבר הופעלו.

המלצתו המרכזית של השר אטיאס היא לקבוע בחוק, כי קבוצות הרכישה יחויבו לקבוע מחיר סופי לדירה. די בהמלצה זו כדי לחסל את הקבוצות: השיטה הנוכחית היא, שיזמי הקבוצות מארגנים קבוצה של עשרות או מאות קונים לצורך קניית המגרש, ובמקביל חותמים על חוזה שיתוף בין כל חברי הקבוצה.

בעת רכישת המגרש וחתימת החוזה, אין איש יודע ואין איש יכול לדעת כמה תעלה הבנייה ומה יהיו ההוצאות הנוספות (מימון, תכנון, אדריכלים, פיקוח, ניהול, עו"ד וכן הלאה). לכן חותמים על "מחיר משוער שאינו סופי". אין אפשרות לקבוע את המחיר הסופי של הדירה בעת ההתארגנות לקניית המגרש. החיוב לקבוע מחיר סופי כמוהו כהוראה לבטל את קבוצות הרכישה.

הוראה מחמירה נוספת היא, שהמארגנים יחויבו לדאוג לערבויות חוק מכר לבניין. גם תנאי זה יכביד מאוד על הקבוצות. הוראות נוספות מדברות על קצב גביית הכספים ועל ניהול הפרויקט, אך די בהוראה לקבוע מחיר סופית כדי לחסל את הקבוצות.

בנוסף, הפעילו הרשויות בשבועות האחרונים את הגזירות הבאות על הענף, מתוך חשש שפעילות לא-מבוקרת תביא להתמוטטות של פרויקטים ויזמים, ותשפיע לרעה על ענף הנדל"ן:

* רשות המיסים מציעה לקבוע בחוק ההסדרים, שקוני מגרשים במסגרת קבוצות רכישה יחויבו לשלם מס רכישה ומע"מ, שמהם היו פטורים עד עתה. הדבר ייקר את הדירות בכ-7% עד 10%, ויקטין מאוד את כדאיות הכניסה לקבוצות ולפרויקטים אלו.

* רשות המיסים הודיעה, כי תקיים פיקוח מוגבר על חברי קבוצות, הקונים דירות ומוכרים אותן לאחר זמן קצר, מבלי לשלם מס שבח (פטור במכירת דירת יחיד). לגירסת הרשות, זוהי פעולה מסחרית שאינה פטורה ממס, ויש לגבות עליה מס רגיל.

* רשות המיסים גם הודיעה, כי תבדוק לעומק תיקים של מארגני קבוצות. החשד הוא, שגם גובים מחברי הקבוצות שכר טירחה נמוך יחסית, אך בנוסף קונים לעצמם דירות בבניינים, ומוכרים אותן לאחר זמן קצר מבלי לשלם מס.

* הבנקים כבר הגבילו את האשראי לקבוצות הרכישה ל-60% לכל היותר ממחיר הדירה. הדבר מחייב את חברי הקבוצות לממן בהון עצמי 40% מההשקעה (כולל מגרש), במקום 25%-30% עד היום.

* הבנקים גם החמירו את הפיקוח והבדיקות על יזמי קבוצות הרכישה, בעקבות הנחיה של המפקח על הבנקים. בנק ישראל חושש, שקבוצות לא-מקצועיות יקלעו לקשיים, ויסבכו הן את הדיירים והן את הענף.

הענף כבר גווע - אין עסקות חדשות

ענף קבוצות הרכישה כבר הולך וגווע. הירידה בפעילות החלה עם הפעלת הכללים החדשים למימון הפרויקטים. פרסום ההצעות לגביית מיסים מוגדלים ול'קביעת מחיר סופי' החיש את קצב גוויעתו של הענף.

בשבועות האחרונים לא נמסר על התארגנות קבוצות חדשות, מהסיבות שפורטו לעיל. קבוצת "רביעיית פלורנטין" התפרקה והפכה לעסקת רכישה רגילה של המגרש, עם הרכב משקיעים חדש. היזמים בענף עוסקים עתה בעיקר בהשלמת הפעילות של העסקות שהחלו בהן בחודשים האחרונים, בעיקר בתל אביב וברמת גן.