התייקרות המשכנתה - רק עשרות שקלים בחודש

ההוראה החדשה של בנק ישראל בנוגע להלוואות שמעניקים הבנקים לרכישת דירה תייקר את החזר המשכנתה בסכום ממוצע של עשרות שקלים לחודש בלבד - כך עולה מבדיקת TheMarker (ראו טבלה). למשל, ההחזר החודשי על הלוואה של 601 אלף שקל לרכישת דירה ב-900 אלף שקל בריבית של 6% על פני 15 שנים - יתייקר ב-37 שקל המשקפים תוספת של 0.11% לריבית.

בשבוע שעבר הוציא בנק ישראל הוראה חדשה לבנקים, הדורשת מהם לבצע הפרשה של 0.75% משווי המשכנתה כאשר היא ניתנת בשיעור של יותר מ-60% מערך הדירה. כלומר, מי שמעוניין לרכוש דירה בעלות של מיליון שקל, יידרש להציג הון עצמי של 400 אלף שקל לפחות - או שיסווג כ"לווה במימון גבוה", מה שיחייב את הבנק לבצע הפרשה נוספת.

ההנחיה של בנק ישראל מיועדת להתמודד עם כמה תופעות: הראשונה, העלייה בקבלת הלוואות הצמודות לריבית הפריים. זו הלוואה שבה ההחזר החודשי עולה ככל שבנק ישראל מעלה את הריבית, ובבנקים העניקו הלוואות רבות מסוג זה כשהריבית הייתה בשפל.

התופעה השנייה היא העלייה החדה במחירי הדירות. בבנק ישראל מקווים, באמצעות ההוראה החדשה, להביא להורדה במחירי הדירות בטווח הארוך. בראיון ל-TheMarker בשבוע שעבר אמר המשנה לנגיד בנק ישראל, צבי אקשטיין: "ראינו בשווי הנכסים ובתחום הדיור מחירים שמתנתקים מהתנאים הבסיסיים בשוק. המדיניות שלנו היא למתן את התהליך הזה. הבנקים יפצו את עצמם בריבית על הגדלת ההפרשות. אנחנו מקווים שזה יקטין את האטרקטיוויות של הדירות כאופציית השקעה, והדבר יוביל בהמשך להורדת מחירי הדיור".

מהי אותה "הפרשה נוספת" בגין המשכנתא? הבנקים מתבססים על יכולתם להעניק הלוואות ולגבות אותן. הפרשה לחובות מסופקים היא רישום חשבונאי שהבנק מבצע עבור חובות שהוא מטיל ספק ביכולתו לגבות. למשל, אם הבנק מעניק 100 הלוואות של מיליון שקל, הוא צופה, סטטיסטית, כי שיעור מסוים מהן לא יוחזר - ולכן רושם מראש הוצאה עבורן.

ההפרשה החדשה משפיעה על דוח הרווח וההפסד של הבנק, ומקטינה את שורת הרווח ובעקבות כך גם פרמטרים אחרים כמו התשואה שמציג הבנק, יכולתו לחלק דיבידנד ומיצובו מול בנקים מתחרים.

בהוראה של בנק ישראל בולטים שני סעיפים חשובים. הראשון - בבנק ישראל לא אוסרים על הבנקים להעניק הלוואות במימון גבוה מ-60%, אלא רק דורשים להגדיל את ההפרשה לחובות מסופקים.

הסעיף השני - בבנק ישראל לא מחייבים את הלקוח לשאת בעלות זו. בנק שירצה לבצע מהלך שיווקי ולספוג את העלות העודפת (של כמה אלפי שקלים) מוזמן בהחלט לעשות זאת. בבנקים מעניקים לעתים הנחות על הריבית והסכום המדובר אינו גדול כלל.

ואכן, התסריט הראשון הוא שהבנקים יחליטו להשית את העלות על הלקוח. התסריט השני - הרצוי יותר - הוא שהבנקים יתחרו זה בזה וכחלק מהתחרות יספגו את העלות הנוספת.

כדי לדעת מהי העלות החודשית שתגרום ההוראה החדשה של בנק ישראל, יש להניח כמה הנחות: הלוואת משכנתה ממוצעת ניתנת לתקופה של 20 שנה בסכום של 500 אלף שקל. בהנחה כי המסלול צמוד למדד או לריבית הפריים, פירוש הדבר כי עלייה של 1% באחד מן השניים תגדיל את ההחזר החודשי בכ-250 שקל.

זו אחת הסכנות המטרידות את בנק ישראל, שכן הריבית הנמוכה דחפה את הציבור להלוואות הפריים שנראו זולות (בשל הריבית הנמוכה במשק), אך ככל שהריבית תעלה - והיא צפויה לעלות - ההחזר החודשי יגדל.

מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות, אלי יונס, אמר כי זהו "מסלול שמבחינה אופטית נראה זול ומשתלם וקל לפתות לקוחות להשתמש בו". היקף המשכנתה משתנה בהתאם לעלות הדירות ולכן באזור המרכז עומדת הלוואה ממוצעת על כ-600 אלף שקל ויותר.

0.75% (סכום ההפרשה של הבנק) מתוך 600 אלף שקל הוא 4,500 שקל. זהו הסכום שבו אמורה המשכנתה להתייקר, וזאת בהנחה שהבנק יגלגל את מלוא עלות ההנחיה על הלקוח. הבנק יעשה זאת באמצעות הגדלת ההחזר החודשי.

אם נניח שהריבית על ההלוואה היא 3%, הרי שמדובר בתוספת של 24 שקל להחזר החודשי שהם תוספת ריבית של 0.08%. ההחזר יגדל ככל שסכום ההלוואה גדל, ככל שהריבית תעלה וככל שתקופה ההלוואה תתארך: אם הריבית תעלה ל-5% הרי שההחזר החודשי יגדל בשל ההנחיה החדשה ב-29 שקל שהם תוספת ריבית של 0.085%.

האם הבנקים ידרשו ביטוח משכנתא?

אחת השאלות העולות בעקבות הוראת בנק ישראל היא אם בבנקים ידרשו כעת ביטוח משכנתה מהלווים. מדובר בביטוח המיועד למי שלוקח הלוואה בשיעור מימון גבוה.

בעבר, מימון גבוה נחשב להלוואה עבור 95% מערך הדירה, אך כיום הבנק ידרוש לפחות 25%-30% מערך הבית במזומן ומי שיגיע עם פחות מכך יידרש לעתים להציג ביטוח משכנתא. מדובר בביטוח לא זול, שעלותו הממוצעת יכולה להגיע ל-100-150 שקל בחודש, תלוי בהיקף המשכנתא.

עם זאת, בבנקים מציינים כי מדיניות ניהול הסיכונים אומרת שמי שלא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתה הרגילים, ודאי שלא יוכל לעמוד בהחזרים חודשיים מוגדלים ולכן לא בטוח שאדם כזה יקבל אישור להלוואה.

התחרות בין הבנקים היא שאמורה לספק את התשובה: בנק שיתעקש לדרוש ביטוח משכנתה ולהגדיל את ההחזר החודשי עשוי להצטייר כבנק פחות תחרותי ולאבד לקוחות. מכיוון שמשכנתה היא העסקה הגדולה ביותר בחיים - מומלץ, ואפילו חובה, לערוך השוואה מקיפה בין כל הבנקים.

משת המסלולים העיקריים של המשכנתאות

הבנקים מציעים מסלולים שונים להלוואת משכנתא, אך רובם הם וריאציה של אחד מחמשת המסלולים הבאים:

ריבית קבועה "אמיתית" - משכנתה שבה הריבית נקבעת מראש, ללא הצמדה וללא שינויים.

ריבית קבועה הצמודה למדד המחירים לצרכן - משכנתה שהריבית עליה נקבעת מראש, אבל מוסיפים לה מדי חודש את מדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שההחזר החודשי אינו ידוע מראש. יעד האינפלציה של ממשלת ישראל הוא 1%-3%, כך שבממוצע יש להוסיף על מרכיב ריבית הבסיס כ-2% לשנה כדי לדעת מהי הריבית האמיתית.

ריבית משתנה - משכנתה שבה הריבית משתנה בכל 1-3-5-7 שנים בהתאם לסיכום מול הבנק. זהו מסלול צמוד ועליו להוסיף את מדד המחירים לצרכן.

ריבית פריים (או משכנתה במסלול שקלי) - משכנתה שהריבית עליה היא ריבית הפריים בתוספת מרווח מסוים. המסלול אינו צמוד מדד אך הוא משתנה בכל פעם שבנק ישראל מכריז על גובה הריבית במשק, ולכן האי ודאות בו רבה.

החזר צמוד למט"ח - במשכנתה המיועדת למי ששכרו משולם בדולרים, ביורו או במטבע אחר.