המשכנתה תוקטן ותתייקר, הדירות יוזלו (אולי)

המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הוציא (24.5.10) הנחיות לבנקים למשכנתאות, המחייבות אותם: (1) להפריש לקרן החובות המסופקים 0.75% על מרכיבי המשכנתה הגבוהים מ-60% ממחיר הדירה. (2)לבחון הלוואות מסוכנות, ולדווח לבנק ישראל. איך ישפיעו הוראות אלו על שוק הדירות והמשכנתאות בכלל, ועל קונה הדירות הבודד בפרט? News1 ינסה לענות בשורות הבאות על שאלות אלו.

נקדים ונאמר, כי שני דברים לפחות אינם ברורים בהנחיות החדשות:
* האם יישארו בתוקף כמות שהן? בנק ישראל הוציא היום טיוטת הנחיות, והיא עשויה להשתנות עד ההפעלה.
* מתי יכנסו ההוראות לתוקף? בנק ישראל מדבר על "מאזני הרבעון השני", ומאזנים אלו מכסים את התקופה אפריל-יוני. אנחנו בסוף מאי, ונראה שאי-אפשר יהיה לשנות אחורנית את תנאי ההלוואות שכבר ניתנו - או אולי כן?

אולי ממילא עדיפה משכנתה קטנה יותר?

יש גם אפשרות אחרת להסתדר?

אולי. אם תצליחו לגייס מההורים, מקרן הפנסיה, מחסכונות או ממקור אחר עוד 100 אלף שקל, תוכל להסתפק במשכנתה של 600 אלף שקל, והכל יהיה בסדר. אגב, במקרה כזה גם תחסכו ממון רב, כי החזרי הקרן, ההצמדה והרבית יקטנו במידה ניכרת לאורך השנים.

נו יכולים אולי להשיג הלוואה בשוק האפור. מה דעתך?

חס וחלילה! זה ייהרג ובל יעבור! הלוואות כאלו יקרות מאוד, ואתם עלולים להסתבך אתן ועם המלווים!

אם אפשר להסתדר, על מה כל המהומה?

בצעד זה מאותת בנק ישראל לבנקים המסחריים: נא להיות זהירים!
יש סיכון בהלוואות לרכישת דירה! אם הבנק יהיה זהיר, הוא יתחיל להחמיר בתנאים ובבדיקות, ידרוש אולי עוד בטחונות, ואולי יהיה קשה יותר להשיג משכנתה ולקנות דירה. חוץ מזה, כאמור, הרבית תהיה קצת יותר יקרה.

בנק ישראל נגד הספקולנטים

נניח שאיננו זוג צעיר, אלא זוג מבוגר ובעל אמצעים, המבקש לקנות דירה להשקעה.. האם תהיה לנו בעיה?

כן , אדוני! הבנקים קיבלו היום גם הנחיה לבדוק בשבע עינים הלוואות למימון רכישת דירות להשקעה. חלק ניכר מהלווים הם משקיעים לטווח קצר, או במילה פחות יפה ספקולנטים. הם רוצים לקנות עכשיו, ולמכור מהר, תוך כמה חדשים או שנה, ברווח (פטור ממס!) עכשיו מזהיר המפקח את הבנקים: הגאות לא תמשך לעולם! אולי בעוד שנה יקטן הביקוש לדירות, תתקשו למכור את הדירה הספקולטיבית, ותמצאו קונה בקושי ובמחיר נמוך. איך תפרעו את ההלוואה לבנק? לכן, הבנק יזהר מאוד, יבדוק את העסקה ויציב לה תנאים שונים.

איך הבנק יידע שאני קונה דירה להשקעה ולא למגורים?

כל לווה עובר ראיון, ובו מבררים מה מטרת הרכישה, האם יש לו דירה נוספת, וכדומה. חוץ מזה, מי שקונה דירה ב-5-3 מיליון שקל ויותר, "חשוד" מראש שזו השקעה. ואל נשכח את מחלקות המודיעין המפותחות של הבנקים.

אז מה יקרה למחירי הדירות?

יופי ששאלת. אין רע בלי טוב! כל האמור למעלה יוצר רושם, שהביקוש לדירות יקטן, כי יהיה קשה יותר להשיג מימון. אם הביקוש יקטן, אז המחירים יפסיקו לעלות, ואולי גם ירדו. שוק הדירות, כמו כמעט כל מוצר או שירות אחר, הוא שוק של ביקוש והצע, הקובעים את המחירים.

הבעיה העיקרית: הלוואות ברבית פריים

יהיו עוד בעיות?

כן! עכשיו מגיעה בעצם הבעיה האמיתית: המפקח על הבנקים קרא היום לבנקים להיזהר במתן הלוואות בעיתיות. המלצה של המפקח היא כמו פקודה., הבנקים גם יחויבו לדווח בעוד חודשיים, ב-25 ביולי, לבנק ישראל, על ההלוואות האלו, ומה הם עושים כדי לטפל בהן. אף בנק לא מעז להפר הוראה או המלצה של בנק ישראל!

מהן ההלוואות הבעייתיות?

קודם כל, הלוואות הפריים הלוואה-צמודות, המהוות כיום חלק גדול משוק המשכנתאות . הלוואות אלו הן כרגע גן עדן לקוני הדירות: גם רבית נמוכה, גם ללא הצמדה למדד. אולם ברגע שהרבית תעלה לכלל המשק – לא ידוע מתי ובכמה – היא תעלה גם ללווי המשכנתאות. כל אחוז נוסף מגדיל את התשלום החודשי בשיעור ניכר. החשש הוא, שלווים רבים לא יוכלו לעמוד בפירעון המוגדל, ו"יהיה שמח" (במובן השלילי). בנק ישראל דורש עתה מהבנקים לנקוט זהירות בהלוואות אלו.

מה פירוש?

לא ברור. ההוראות טריות, ולבנקים יש חודשיים לדווח לבנק ישראל על מה שעשו. דבר אחד ברור: לא יהיה קל יותר לקבל הלוואות אלו. יתכן, למשל, שהבנקים יחליטו להחמיר בקבלת ערבים.

האם הלוואות אלו יפסקו?

לא כרגע, כנראה, כי הן מהוות חלק עיקרי של השוק, ואי-אפשר לעשות שינוי דרסטי בבת אחת. אבל אין לדעת, אולי הבנקים ימציאו מסלול חדש של הלוואות.

אשתי ואני משתכרים נטו 10,000 שקל לחודש, והחלטנו לקחת משכנתה עם פירעון חדשי של 3,000 שקל. מה יקרה עכשיו?

הבנק קיבל הוראה לבדוק הלוואות מעין אלו, שבהן ההחזר החודשי מהוה חלק ניכר מההכנסה. יתכן שיוחלט לאשר להם הלוואה מוקטנת, עם פירעון חדשי קטן יותר, ואז תהיה לכם בעיה לקנות את הדירה.

הרבית הבסיסית לא תעלה

הרבית הבסיסית עצמה תעלה?

בינתים – לא, כי הנגיד סטנלי פישר החליט הערב להשאיר את הרבית לחודש הקרוב ללא שינוי. אבל כמעט בטוח שבעתיד, איש לא יודע מתי, הרבית תעלה, קצת או הרבה. היא לא תוכל להשאר לעולם בשפל של היום.

רצינו לקנות דירה במיליון שקל

אנחנו עומדים לקנות דירה במיליון שקל. תיכננו להביא מהבית 300 אלף שקל, ולקבל משכנתה של 700 אלף שקל. מה יהיה עכשיו?

הבנק יקטין את ההלוואה ל-600 אלף שקל, כי על ה-100 אלף שקל האחרונים עליו להפריש לחובות מסופקים, וזה מכביד על פעילותו. מצד שני, בנק קיים בשביל לעשות עסקים, והוא לא ירצה להפסיד את ההלוואה, בפרט כשיש כיום תחרות חריפה בין בנקים רבים. יתכן מאוד שהבנק יסכים לתת לכם עוד 100 אלף שקל, אבל ברבית גבוהה יותר, שתכסה את ההפרשה החדשה שהושתה עליו.

אוי ואבוי, הרבית תהיה גבוהה מאוד. מה נעשה?

נא להרגע. הסיפור אינו נורא. נניח שאתם משלמים כיום רבית של 3% , ועל ה-100 אלף שקל האחרונים תשלמו 4%. זה יביא את הרבית הממוצעת ל-3.17%.

שלום שלום לקבוצות הרכישה

מציעים לי להצטרף לקבוצת רכישה. האם זה כדאי?

כנראה שלא. קודם כל, ספק אם דירה זו תהיה זולה מדירה רגילה. מנכ"ל חברת הבניה הותיקה משהב, תומר מוסקוביץ, אמר ונימק, בראיון ל-News1 שדירה כזו איננה זולה מדירה רגילה.

שנית, המפקח על הבנקים כבר הורה לבנקים לפני חדשיים להחמיר את תנאי ההלוואות לקבוצות רכישה, ולדרוש מחבריהן הון עצמי מוגדל. לא שמתם לב, שבשבועות האחרונים כמעט ואין דיווחים על קבוצות חדשות?!