בנק ישראל מגביל האשראי לרכישת דירות

בבנק ישראל חוששים מבועה בשוק הנדל"ן. המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הודיע היום (24.5.10) לבנקים למשכנתאות, כי החל מ-1 ביולי יהיה עליהם להפריש 0.75% לחובות מסופקים מכל משכנתא, הגבוהה מ-60% ממחיר הדירה. עד כה לא חויבו בהפרשה כזו. כן יחויבו הבנקים להיזהר ולדווח על הלוואות בסיכון גבוה.

ההוראה תביא, ככל הנראה, להקטנת היקף ההלוואות, להגדלת הדרישות להון עצמי ולעליית רבית.

משמעות ההוראה תומחש בדוגמה הבאה: לקוח קונה דירה ב-1 מיליון שקל. עד עתה היה עליו לגייס 300 אלף שקל בהון עצמי, והבנק הלווה לו 700 אלף שקל, כשהביטחון העיקרי הוא משכנתה על הדירה (מכאן שם ההלוואה). הפיקוח על הבנקים לא התערב בהלוואה ובתנאיה, והבנק נתן אותה על-פי הערכתו, ומבלי להפריש לחובות מסופקים.

מעתה, יוכל הבנק להלוות בחופשיות רק 600 אלף שקל. על 100 אלף השקל הנוספים יהיה עליו להפריש 0.75%, שהם 750 שקל, לקרן החובות המסופקים הפנימית של הבנק. זה אומנם נראה סכום קטן, אך הצטברות של עשרות אלפי הלוואות תיצור הפרשות גדולות. הדבר יקטין את האמצעים העומדים לרשות הבנק לפעילות עסקית רגילה, וברור שהם ינסו להימנע מכך.

לכן, יעדיפו הבנקים להלוות, החל מ-1 ביולי – בדוגמה שלנו – רק 600 אלף שקל. הצע המשכנתאות בשוק כולו יפחת, והרבית תעלה. קונה הדירה יחויב להשקיע הון עצמי של 400 אלף שקל, במקום 300 אלף שקל עד עתה.

התוצאות יורגשו בשוק תוך זמן קצר:
* הבנקים יגבילו מתן משכנתאות לקוני דירות.
* הקונים יצטרכו להשקיע הון עצמי נוסף.
* הרבית תעלה, כי ברגע שקיים מחזור במשכנתאות, וההצע שלהן פוחת – המחיר עולה.
* הביקוש לדירות עשוי לרדת.
* העלייה במחירי הדירות תואט, תפסק, ואולי אף הדירות יוזלו – הדבר יתברר תוך מספר חדשים.

זהירות – הלוואות לרכישת דירות יוקרה

בנוסף, הורה המפקח חזקיהו לבנקים להיזהר במתן כמה סוגי הלוואות לדירות, שבהם יש סיכון מוגבר, ולדווח על כך בנפרד:

* הלוואות לא צמודות ברבית משתנה, המהוות כיום חלק ניכר משוק המשכנתאות. הסכנה היא, שעם עלית הרבית בעתיד יתקשה הלווה לפרוע את המשכנתא.
* הלוואות לרכישת דירה להשקעה, הניתנות למשקיעים וספקולנטים. לא ברור איך יוכלו הבנקים לוודא מהי מטרת ההלוואה, ונראה שיהיה עליהם להיזהר בעיקר במתן הלוואות לרכישת דירות יוקרה.
* הלוואות המהוות אחוז גבוה ממחיר הדירה, או שההחזר החדשי הוא חלק גדול מהכנסותיו של הלווה. יצוין, כי הבנקים נזהרים ממילא בהלוואות מעין אלו.

גם אמצעים אלו יביאו להקטנה מסוימת בהיקף המשכנתאות, ויגבירו את התופעות שצוינו לעיל.

עוד מעט יתנו הנחות על דירות

הוראות המפקח על הבנקים יקשו, לטווח המיידי, על רבים לקנות דירה. אולם תוך מספר חדשים עשוי להתברר, שהאטה בקנית דירות תביא לעצירת ההתיקרויות, והדבר יהיה לטובת ציבור הקונים כולו.

מי שעשוי להפסיד הם הקבלנים והיזמים, שימכרו פחות דירות, ולא תהיה להם ברירה אלא לבוא לקראת הקונים ולהתחיל לתת הנחות.