סופר מציע לגבות מס שבח מדירות להשקעה

סגן מנכ"ל רשות המיסים, בועז סופר, הציע בימים אלו להנהלת האוצר לגבות מס שבח על רווחי הון ממכירת דירות להשקעה. מטרתו היא "לצנן" את שוק הדירות ולהביא להקטנת הביקוש לדירות להשקעה, המביא להתייקרות כלל הדירות. אולם שר האוצר יובל שטייניץ מתנגד להצעה, יש בה קשיים מעשיים וחוקיים, וספק גדול אם תצא לפועל, או אם הדיון עליה יקודם. לפי כל הסימנים, מה שהיה הוא שיהיה.

חוק מס שבח קובע כיום, כי רווחי ההון ממכירת "דירת יחיד" פטורים ממס שבח בשיעור 20%, המוטל על כל עסקת נדל"ן אחרת. "דירת יחיד" מוגדרת כדירה למגורים, שאכן מתגוררים בה - לא חשוב אם בעל הדירה או שוכר. אין כל מגבלה על שווי הדירה או גודלה. גם מי שימכור וילה בסביון ב-20 מיליון דולר יהיה פטור מכל מס.

המגבלה היחידה היא שפטור זה ניתן לקבל פעם בארבע שנים. לדוגמה, מי שבבעלותו שתי דירות, וימכור עתה אחת מהן, לא ישלם מס על רווחי ההון. אולם, אם ירצה לקבל פטור ממס גם על מכירת הדירה השנייה, יהיה עליו להמתין עד אפריל 2014.

סופר מציע לבטל פטורים אלו. הוא מציע לקבוע בחוק, כי אם יתברר שהדירה שימשה להשקעה ולא למגורים, יהיה המוכר חייב לשלם מס שבח של 20%. יש להבהיר: המס חל רק על רווחי ההון, לאחר ניכוי הצמדה למדד והוצאות (מס רכישה, תיווך, שכר טירחת עו"ד ועוד). עם זאת מציע סופר, שהמס יחול רק על דירות שנקנו להשקעה מתאריך החקיקה ואילך.

שר האוצר יובל שטייניץ ובכירי משרדו מתנגדים להצעה. הם סבורים, כי הדבר יבריח משקיעי חוץ, הקונים אלפי דירות, ובין היתר מזרימים למדינה בדרך זו מיליארדי דולרים. רכישת דירות הביאה לארץ אילי-הון יהודים ממדינות רבות, המעודדים גם את ענפי התיירות והשירותים. חוץ מהתנגדות עקרונית, יש גם קשיים מעשיים חמורים:

קשיים מעשיים וחוקיים

* כדי לחייב דירה להשקעה במס שבח, יש לתקן את חוק מס שבח, ולהעביר את ההצעה בשלוש קריאות בכנסת. זהו תהליך ממושך, ואין לדעת אם יצליח ובאיזו צורה. סביר להניח שח"כים רבים יצביעו נגד החוק, מחשש שאם מתחילים בדירות להשקעה, ימשיכו בגביית מס על דירות מגורים רגילות – ושום ח"כ לא יסכים לכך.

* איך אפשר יהיה לקבוע אם הדירה משמשת להשקעה או למגורי בעליה? אם הדירה ריקה, חייב הרווח במס גם כיום. הפטור חל על דירה המושכרת לצד שלישי. איך אפשר יהיה לוודא מי גר בדירה?

* מה יהיה דינן של דירות, בעיקר בבעלות משקיעי חוץ, המתגוררים בהן חלק מהשנה, ומשכירים אותן ליתרת חודשי השנה?

* כבר כיום מוטלת מגבלה חמורה על קוני דירות להשקעה: הם יכולים למכור את הדירה, כאמור, רק לאחר ארבע שנים, ונוטלים סיכון – מה יהיה מצב השוק בעוד ארבע שנים. אם הם קונים שתי דירות להשקעה, יהיה עליהם להמתין עם הדירה השנייה שמונה שנים, והסיכון יוכפל.

ההערכה היא, לכן, שמה שהיה הוא שיהיה, ולא יהיה מס על דירות להשקעה.

מי שרוצה להטיל מיסוי על דירות להשקעה, יכול אולי ללמוד מהחוק בארה"ב: מי שמוכר דירה - ולא חשוב אם היא למגורים או להשקעה – מקבל פטור ממס, בתנאי שתוך שנה יקנה דירה אחרת, לפחות באותו מחיר. החוק מגן על אנשים המחליפים דירה כחלק מחייהם. החוק בארה"ב אינו מגן על קוני דירות להשקעה. עם זאת, ספק אם אפילו הצעה מעין זו תעבור אצלנו.