עסקת HSBC בניו-יורק: הלוואה במקום הון עצמי

קבוצת אי.די.בי. החליטה לשנות את שיטת המימון לעסקת הנדל"ן הגדולה, שבה תרכוש שני מגדלי משרדים במנהטן שבניו-יורק ב-330 מיליון דולר: לפני 5 חודשים הודיעה הקבוצה כי שתיים מחברותיה, כור ונכסים ובנין, יממנו את הרכישה ממקורות עצמיים. הבוקר (יום ב', 1.3.10) הודיעו החברות כי 210 מיליון דולר מההשקעה, כלומר כ-64% ממנה, ימומנו בהלוואה מלאומי-ארה"ב. רק היתרה, 210 מיליון דולר, תמומן ממקורות עצמיים. החברות לא הסבירו מדוע חל המפנה בשיטת המימון.

ההלוואה מלאומי-ארה"ב תהיה ל-10 שנים, נקובה בדולרים. גובה הריבית לא נמסר, אך החברות נקטו באמצעים כדי להבטיח ריבית קבועה ל-4 השנים הראשונות. כור ונכסים ובנין חתמו ביום ו' (26.2.10) על הסכם עקרונות לא מחייב עם לאומי-ארה"ב, והן מעריכות שהחוזה הסופי יחתם עד אמצע אפריל.

השוכר – בנק HSBC

מדובר בשני מגדלי משרדים, בני 29 ו-12 קומות, בשדרה החמישית 452, פינת רחוב 39. שטחם הכולל – 80,000 מ"ר. כמעט כל השטח, 78,000 מ"ר, יושכר לבנק HSBC, אחד הגדולים בעולם, בשתי עסקות נפרדות: הבנק ישכור 51,000 מ"ר ל-10 שנים, עם אופציה להארכה. כן ישכור 27,000 מ"ר בקומות העליונות בחוזה לשנה, עם אופציה להארכה.

חברת רוק ריל, בשליטת יעקב שימל ובני משפחתו, יזמה את העסקה ותקבל תשלום, שגובהו לא נמסר. י' שימל הוא אחיו של מרק שימל, דירקטור ובעל מניות בקבוצת אי.די.בי. אשתקד הודיעה אי.די.בי., שהיא יוזמת התקשרות עם רוק ריל, כדי שיאתר בעבורה, בתשלום, עסקות נדל"ן בחוץ לארץ, וייתן שירותים. החוזה הסופי עדיין לא נחתם, וכנראה יחתם בקרוב. העסקה הנוכחית היא כנראה "יריית הפתיחה" של שיתוף הפעולה בין הקבוצה לחברתו של שימל.

תשואה סבירה – בתנאי

HSBC ישלם בשנה הראשונה דמי שכירות של 45 מיליון דולר – 26 מיליון דולר בעד ה-51,000 מ"ר, ו-19 מיליון דולר בעד ה-27,000 מ"ר. ההכנסה נטו, לאחר הוצאות תיפעול (על חשבון אי.די.בי.) תהיה 26.5 מיליון דולר – תשואה סבירה של 8%.

עם זאת, שני סעיפים בחוזה עשויים להשפיע על רווחיות העסקה:

* אם HSBC תאריך את חוזה השכירות, תישאר התשואה ללא שינוי. אולם אם הבנק יחליט לעזוב לאחר שנה, יהיה על אי.די.בי. להשקיע 18 מיליון דולר בשיפוץ הקומות שיתפנו, ולאחר מכן לחפש שוכר. אם ימצא שוכרים, באותם דמי שכירות, תקטן התשואה ל-7.6%. אולם אם לא ימצאו שוכרים (מה יהיה מצב הנדל"ן בניו-יורק בעוד שנה?), תצנח התשואה ל-2.2%.

* אם כור ונכסים ובנין ימכרו ברווח את הבניינים תוך שנתיים, יהיו HSBC זכאים ל-50% מהרווח.