ההוראות לקבוצות רכישה - בתוקף מ-1 באפריל

ההוראות החדשות, המגבילות את הבנקים במימון קבוצות רכישה, יכנסו לתוקף ב-1 באפריל (בחול המועד פסח). חוגי נדל"ן מעריכים, כי ההוראות החדשות יפגעו אנושות בענף קבוצות הרכישה. במקביל, עומד משרד השיכון להוציא הוראות משלו, שיגבילו פעולות קבוצות אלו.

החל מ-1 באפריל, יחויבו הבנקים לשמור הון עצמי בגובה 12% מההלוואות לקבוצות אלו, במקום 4.2% עד היום. כן יהיה עליהם להעביר בשבועות הקרובים למפקח על הבנקים רשימה מפורטת של כל הקבוצות שהם מממנים, עם נתונים כספיים.

מקורות נדל"ן בכירים הסבירו היום, כי ההוראות החדשות של בנק ישראל יפגעו בקבוצות בצורה הבאה:

* הבנקים יגבילו את מתן האשראי, משום שיהיה עליהם להעמיד הון עצמי משלם בשיעור הגבוה כמעט פי שלשה ממה שהם מעמידים כיום.
* הבנקים יזהרו עוד יותר באישור הלואות לקבוצות רכישה אלו. הסיבה - אזהרתו של המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, במכתב לבנקים: "פעילות קבוצות רכישה כרוכות בסיכונים גבוהים יותר מן המקובל במימון בניה רגילה (=באמצעות קבלן או יזם). זאת, בשל כניסת מארגנים חסרי ניסיון, ללא כישורים עסקיים מוכחים" (ראה פירוט אזהרתו של חזקיהו בהמשך).
* קבוצות הרכישה יאלצו לגייס הון עצמי גבוה יותר ממה שתכננו, כי האשראי הבנקאי יוקטן. הדבר יקשה על גיוס משקיעים והשלמת הרכב הקבוצות.
* הוצאות המימון של חברי הקבוצה יגדלו, בגלל: (1) דרישה מוגדלת להון עצמי, שעולה תמיד כסף. (2) עליה צפויה בריבית שיגבו מהם הבנקים, כי הבנקים ידאגו לפצות עצמם על הסיכון הגובר. (3)קושי למצוא בנק מממן - בנק שיסכים לתת הלוואה, ירגיש שהוא "על הסוס", וידרוש רבית גבוהה.
* כל חברי קבוצות הרכישה יודעים, החל מהיום, ששמותיהם ומצבם הכלכלי-פיננסי יהיו חשופים בפני בנק ישראל. הסיבה: הבנקים יחויבו להעביר לבנק המרכזי, כאמור, נתונים על הרכב קבוצות הרכישה ומימונן.

במכתבו לבנקים, מזהיר המפקח רוני חזקיהו: "באחרונה חל גידול משמעותי בהיקפי הפעילות של קבוצות הרכישה, והן מרכיב מהותי בפעילות הבניה למגורים. הסיבות הן - חסכון במס ודירות פחות יקרות...מצד שני, פעילות הקבוצות כרוכה בסיכונים גובהים יותר לבנקים, בהשוואה לסיכונים בהעמדת אשראי לבנייה סטנדרטית. הסיכון בולט לאור גידול הפעילות וכנסית מארגנים שאין להם ניסיון עסקי בתחום זה. סיכונים יוצרים חשש לפגיעה באיכות האשראי ובמוניטין של הבנק".

המפקח גם מפרט מהם הסיכונים שבפניהם עומדים הבנקים, המשליכים כמובן גם על מצבן של קבוצות הרכישה. המפקח מתייחס לארבעת הסיכונים הבאים:
* חלק מחברי הקבוצה יקלעו תוך כדי הבניה לקשיים פיננסיים, יפסיקו לשלם ויבקשו לפרוש מן הקבוצה. הדבר יפגע בביטחונות שקיבל הבנק על ההלוואות.
* מחלוקות פנימיות בתוך חברי הקבוצה על תכנון הבניין והדירות וכדומה. ברור, שככל שהקבוצה גדולה יותר, כך גדל החשש למחלוקות, מה שלא קורה כאשר היזם או קבלן יחיד, הבונה ומתכנן לפי רצונו. המחלוקות עלולות להביא לפרישת שותפים בקבוצה.
* לא ברור מהו המס הסופי שמשלמים על רכישת המגרש, על הבניה, וכן במקרים של מימוש ההשקעה על ידי מכירת הדירה [חלק גדול מהדירות בקבוצות רכישה נקנות למטרת השקעה, ולא למגורים - א.ל.]
* מארגני הקבוצות אינם מתחיבים למחיר סופי, וחברי הקבוצה עלולים לגלות שידרשו לשלם סכומים נוספים מעל מה שנקבע בחוזה. במקרה כזה, הם עשויים לדרוש מהבנק לתת להם אשראי נוסף.