סוף-סוף: איקאה פותחת חנות בראשל"צ

אחרי עיכובים ומאבקים משפטיים וציבוריים במשך שנים, מצליחה בריטיש-ישראל לפתוח את חנות איקאה במתחם מעוין שורק, מערב ראשון לציון. החנות בת 27,000 מ"ר (ועוד 7,000 מ"ר שטחי ציבור ומעברים) תיפתח ביום ג', 9 במרס 2010, שנה בדיוק לאחר שברונפמן-פישר, הבעלים הקודמים של החנות, זכו במכרז חוזר לרכישת המתחם. ההשקעה בחנות - 425 מיליון שקל לפחות. החנות תיפתח בדיוק שנה לאחר שהיזמים קנו את המתחם מהמינהל במכרז חוזר.

להלן תמצית ההליכים המורכבים בארבע השנים האחרונות, סביב בנית ופתיחת חנות-הענק, אחת הגדולות בארץ:

* אירוס הגלבוע, בשליטת מתיו ברונפמן ויעקב שלום פישר, זכתה בפברואר 2006 במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, וקנתה את המתחם, 98 דונם, ב-146.2 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח, היא גברה בהפרש של כ-700 אלף שקל על גזית-גלוב-ישראל;

* יעוד המגרש, במכרז היה לתעשיה, אך איקאה בנתה חנות-ענק, בעידודו של ראש העירייה דאז, מאיר ניצן. היא כמעט וסיימה את הבנייה - ואז החלו הבעיות;

* עשרות שכנים, כולל סוחרים החוששים מפגיעה בפרנסתם, פנו לבית המשפט לעניינים מינהליים נגד פתיחת החנות. בית המשפט קיבל את תביעתם, ואסר על פתיחת החנות. הנימוק: התב"ע המאושרת כדין היא לבניין תעשייתי, ולא למסחר ולחנויות;

* לאור פסיקת בית המשפט, הורה מינהל מקרקעי ישראל ליזמים להחזיר לו את הקרקע, עם הבניין אשר עליה. היזמים ביקשו וקיבלו דחייה לזמן מה, אך לבסוף נאלצו להחזיר את הפרויקט כולו למינהל;

* במקביל, פנו היזמים לוועדה המחוזית לבניין ערים, וביקשו לשנות את היעוד כחוק מתעשיה למסחר. הוועדה דחתה פעמיים את פנייתם. רק במאי 2008, לאחר שהיזמים הגישו תוכנית מתוקנת שבה שטח החנות הוקטן מ-35,000 ל-27,000 מ"ר, אישרה הוועדה את שינוי היעוד, ברוב של 13 נגד 3. נראה, כי לאחר מכן חל שינוי נוסף, כך ששטח המכירה הסופי של החנות עומד על 24,000 מ"ר;

המינהל הודיע שיוציא מכרז חוזר למכירת המגרש, כולל הבניין. חברת גזית-גלוב-ישראל, שהגיעה למקום השני במכרז הראשון, ביקשה לקנות את הנכס ללא מכרז, אך המינהל דחה את בקשתה. אחד הנימוקים: יעוד המגרש שונה, ולכן מדובר בעסקה מסוג שונה;

המכרז יצא, ונקבע כי הזוכה יחויב לשלם גם בעד הבניין. תנאי זה נתן מראש עדיפות לברונפמן-פישר, משום שרק הם, לכאורה, מעוניינים בבניין כמות שהוא. ב-9 במרס 2009 נפתחה תיבת המכרזים, והתברר כי אכן הוגשה רק הצעה אחת, של ברונפמן-פישר. הם הציעו לשלם 425 מיליון שקל, מזה 132 מיליון שקל בעד המגרש (במקום 109 מיליון שקל בהצעה מ-2006), ועוד 293 מיליון שקל הוצאות פיתוח;

עם זאת, הדיונים בועדות התכנון והבנייה סביב האישור הסופי לפרויקט לא הסתיימו. הוגשו 7 התנגדויות. 6 מהן הוסרו. נותרה התנגדות של חברת שאפתנית, בבעלות היזם רוני יצחקי. כדי להסיר את ההתנגדות, קנתה אירוס הגלבוע, ביוני 2009, את החברה מיצחקי, ושילמה סכום הנאמד בין 20 ל-30 מיליון שקל;

זמן קצר לאחר מכן, ביולי השנה, מכרו ברונפמן ופישר לחברת בריטיש-ישראל, בשליטת לואי נואי, את השליטה באירוס הגלבוע. בתמורה לא קיבלו מזומנים, אלא 9.5% ממניות בריטיש-ישראל. כך קצרה בריטיש-ישראל את פרי עמלם וכאבי הראש של היזמים המקוריים;

חברת איקאה-ישראל, הנמצאת אף היא בשליטת ברונפמן-פישר (אם כי בהרכב בעלי מניות שונה במקצת) שכרה את החנות מבריטיש-ישראל, בחוזה לטווח ארוך. הם התחייבו לשלם 25 מיליון שקל לשנה, תשואה של 5.9% בלבד. תשואה זו נחשבת לנמוכה לעומת במקובל בשוק השכירות המסחרית.

הפסדים והוצאות בעשרות מליוני שקלים

הפרשה עלתה לאירוס הגלבוע, בבעלותה הקודמת - ברונפמן-פישר - בהפסדים ובהוצאות מיליוני שקלים:

* החנות נפתחת באיחור של שנתיים, ואולי יותר, לעומת לוח הזמנים המקורי. המשמעות: הפסד הכנסות ורווחים, ואולי גם הוצאות מימון נוספות;

שטח החנות הוקטן בכ-30% לעומת המקורי, מ-35,000 ל-24,000 מ"ר;

* הקטנת שטח החנות השפיעה, כמובן, על גובה התמורה שברונפמן-פישר יקבלו בעד מניותיהם באירוס הגלבוע;

* שכר טירחה לעורכי הדין, שליוו את המאבקים המשפטיים והציבוריים, נאמד במיליוני שקלים;

* רכישת חברת שפתנית מרוני יצחקי, ב־30-20 מיליון שקל. אם יהיה שימוש לנכסי החברה, אפשר יהיה לקזז הוצאה זו או חלקה.