החליפין של עוגן-גרנית: ראש העין בתמורה לפלמחים

עסקת חליפין יחודית בענף הנדל"ן נסגרה סופית אתמול (יום ג', 8.12.09): עוגן נדל"ן, בשליטת שלמה איזנברג, רכשה מגרנית הכרמל, מקבוצת עזריאלי, 50% מנכס מניב בן 25,200 מ"ר בראש העין, ותשלם 47.5 מיליון שקל. השוכר העיקרי היא יורוקום, כ-25% מהשטח.

מצד שני, רכשה גרנית מעוגן 22% ממתקן התפלת המים בפלמחים, ותשלם 52.5 מיליון שקל. העסקה מניבה, לפיכך, לקבוצת איזנברג עודף של 5 מיליון שקל במזומן.

עם השלמת העסקה בראש העין, הופכת עוגן נדל"ן, שהייתה קודם לכן בעלת 50% בנכס, לבעלת 100% ממנו. מדובר בחמישה בנייני תעשיה ואחסנה, בשטח כולל של 25,200 מ"ר, בפארק סיבל. קבוצת איזנברג היא מעתה בעלים יחיד של הבניינים, ותוכל לפתחם, לשנות את הרכב השוכרים ולעשות כל פעולה אחרת, מבלי להיות תלויה בשותף.

מצד שני, הופכת גרנית הכרמל לבעלת 50% במתקן בפלמחים, אחרי שעד עתה היו לה 28%. השותפים האחרים היא תה"ל 28% וצנורות המזרח התיכון (קבוצת גאון) 22%. הקטנת מספר השותפים תאפשר לקדם תוכנית להגדיל את כושר התפוקה של המפעל מ-45 ל-80 מיליון קוב מים בשנה. המתקן בפלמחים הוא השני בגודלו בארץ.

מותר לבנות עוד 6,400 מ"ר

בדיקת News1 העלתה, כי זכויות הבנייה לשטח עיקרי על המגרש נוצלו כולן. שטח המגרש הוא 21.4 דונם, ומותר לבנות לכל היותר 120% משטחו, כלומר 25,700 מ"ר.

אולם בנוסף, מותר לבנות 6,400 מ"ר שטחי שירות, דבר המגדיל את השטח הבנוי הכולל ל-31,600 מ"ר. מכאן, שיש עודף זכויות של כ-7,000 מ"ר על פני השטח הבנוי הנוכחי. יש להניח, שעובדה זו הייתה אחד השיקולים של קבוצת איזנברג לקנות את הבניינים. מעתה תוכל, כאמור, לפתח ולבנות אותם, מבלי להיות תלויה בהסכמתו של שותף.

עובדה נוספת: חוזה השכירות של יורוקום יפוג ביוני הקרוב. יש בכך סיכון, כי יורוקום עשויה לצאת מהבניינים. מצד שני, אם יורוקום תרצה לחדש את חוזה השכירות, תוכל עוגן נדל"ן לדרוש דמי שכירות מוגדלים. כיום משלמים השוכרים בנס 26 שקל למ"ר לחודש, בממוצע, ויתכן שיורוקום, כשוכר גדול, משלמת פחות.

בבעלות עוגן נדל"ן 14 נכסים מניבים במקומות שונים בארץ, ששטחם הכולל כ-173 אלף מ"ר. הנכסים הבולטים הם מבני תעשיה בעפולה בני 45,000 מ"ר, בנייני משרדים ברמת החי"ל תל אביב (המושכרים לחברות טכנולוגיה עילית) בני 22,700 מ"ר, ובנייני דניטק בפתח תקוה בשטח 25,400 מ"ר.

עסקה בתשואה של 8.3%

שווי הבניינים בפארק סיבל, על-פי העסקה מאתמול, הוא 95 מיליון שקל. הם מושכרים בתפוסה של 89%, כשהשוכר העיקרי היא חברת יורוקום, 6,500 מ"ר. יורוקום ו-37 שוכרים אחרים עומדים על 7.9 מיליון שקל לשנה, תשואה של 8.3%.

המחיר ששילמה עוגן נדל"ן זהה כמעט לחלוטין לשווי ההוגן של הנכס, כפי שנקבע בראשית השנה – 95.6 מיליון שקל לנכס כולו, או 47.8 מיליון שקל ל-50%. שווי זה מייצג שווי של כ-3,800 שקל למ"ר בנוי.

צילום: דוד עזריאלי