עו"ד שרגא בירן ירוויח 240-180 מיליון שקל

עו"ד שרגא בירן ירוויח 180 עד 240 מיליון שקל ממכירת מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב. עו"ד בירן הוא בעל 6% במתחם השוק, בן 55 דונם. הבעלים האחרים (כמפורט בהמשך) נתנו לו בעבר חלק זה בבעלות, תמורת טיפול במשך שנים רבות בפינוי השוק ובהפשרת השטח לבנייה למגורים ולמסחר. שני הצדדים העדיפו ששכרו של בירן יהיה בצורת מניות בחברת השוק, ולא בצורת מזומן. בהמשך הידיעה מפורטת התמורה שיקבלו המוכרים האחרים.

מכרז השוק נסגר בסוף השבוע, והוגשו רק שלוש הצעות. הן הועברו לבדיקת סיטי-גרופ, שתנהל מו"מ לשיפור ההצעות. המתחם, בן 55 דונם, מיועד לבניית 1,800 דירות, כמפורט בהמשך, ולצידן שטח מסחרי לא גדול. ההכרזה על הזוכה צפויה בשבועות הקרובים. שלוש הקבוצות המתמודדות הן:

* שיכון ובינוי (בשליטת שרי אריסון), יחד עם חברת הבנייה אביב (בראשות דורון אביב ודפנה הרלב), יורוקום נדלן (בשליטת שאול אלוביץ) וקנדה-ישראל (בשליטת ברק רוזן ואסף טוכמאיר).

* חברת הבנייה הוותיקה תדהר (בשליטת גיל גבע ואריה בכר), יחד עם חברת הבנייה הוותיקה חבס, קבוצת הביטוח מגדל וחברת בריטיש-ישראל (בשליטת לואי נואי).

* האחים משה ויגאל גינדי, יחד עם חברת גינדי השקעות, הנמצאת בבעלות בנו וחתניו של משה גינדי.

ההערכה היא, שהקבוצה הזוכה תשלם בין 3 ל-4 מיליארד שקל, במכרז הנדל"ן הגדול ביותר בתולדות המדינה. אם אכן יושג המחיר הגבוה, תתחלק התמורה כך בין ארבעת הבעלים של המתחם:

* תנובה, בעלת 60%, תקבל 2.4 מיליארד שקל.
* עיריית תל אביב, בעלת 25%, תקבל 1 מיליארד שקל. שר הפנים חייב לאשר חלק זה בעסקה, ולאחר מכן תוכל העירייה לנצל סכום זה לפיתוח תשתית והשקעות, אך לא למימון התקציב השוטף.
* עו"ד שרגא בירן, בעל 6%, יקבל 240 מיליון שקל.
* קבוצת סוחרים ותיקים בשוק, המחזיקים ב-9% מהבעלות על המתחם, יקבלו 360 מיליון שקל, ויחלקו אותה ביניהם, כ-20 מיליון שקל לאיש.

אם במכרז יושג מחיר נמוך יותר, 3 מיליארד שקל, תפחת כמובן יחסית התמורה לכל אחד מהבעלים, ועו"ד בירן יקבל "רק" 180 מיליון שקל.

40 קומות, 300 דירות במגדל

במרכז הפרויקט עומדים 4 מגדלים בני 40 קומות, שבכל אחד מהם יהיו 300 דירות - 1,200 דירות סך הכל. אלו יהיו מגדלי המגורים הגבוהים ביותר שנבנו עד היום בישראל.

בצידם, יבנו היזמים מגדל של 20 קומות, ועוד כמה מגדלים בני 12 קומות, סך הכל עוד 1,800 דירות. בנוסף, יהיה במתחם מרכז מסחרי קטן יחסית, מבני ציבור שיועמדו לרשות העירייה, פארק וחניון תת-קרקעי גדול. תוכניות הבנייה המפורטות עובדו על-ידי העירייה, וספק אם היזם שיזכה יוכל להכניס בהן שינויים של ממש.

הפרויקט כולו אמור להיות הגדול ביותר ב-100 שנותיה של תל אביב. חלק מכוח המשיכה שלו אמור להיות תחנה קרובה של הרכבת התחתית, אך כידוע, לוח הזמנים לבניית הרכבת עומד בסימן שאלה. אשר לאיכות החיים במתחם זה, הנראה צפוף למדי - זו כבר שאלה של טעם.

בירן ישלם פחות מס מהאחרים

התמורה שיקבלו המוכרים כפופה לתשלום מס שבח, בגובה 25% מהרווח הריאלי. לגבי כל הבעלים, פרט לבירן, מדובר בתשלום 25% מהתמורה, מאחר שהם קנו את הקרקע לפני עשרות שנים במחיר הנחשב כיום לסמלי. עו"ד בירן, שקיבל את המניות לפני מספר שנים, והתמורה בעדן חושבה בערכים ריאליים, ישלם כנראה מס נמוך יותר. אפשר להניח שעו"ד בירן, המנוסה בדיני מקרקעין ובחוקי המס, ארגן מראש את העסקה, כך שישלם מס נמוך יחסית.

משרד עו"ד בירן אמור לערוך גם את 1,800 החוזים לקניית הדירות. מאחר שמדובר במספר גדול מאוד של חוזים, הנושאים אופי דומה, סביר להניח שהקונים יחויבו לשלם שכר טירחה נמוך יחסית, 1% או פחות. קשה לאמוד את הרווח נטו, לאחר ניכוי הוצאות, עבודה ושכר טירחת עורכי-דין שכירים, שיהיה למשרד. הרווח (החייב במס שולי) יחולק בין השותפים במשרד, ובירן יקבל את רובו.

השיטה, שלפיה מקבל עו"ד חלק בבעלות על הקרקע, במקום שכר טירחה במזומן, מקובלת בענף, אם כי לא שכיחה. המקרה הידוע ביותר הוא של שישה עורכי דין שניהלו במשך עשרות שנים את הגוש הגדול, בצפון החדש של תל אביב, ועמלו רבות כדי להפשירו לבנייה למגורים. הם קיבלו, בתמורה, 8% בבעלות על הקרקע. אחד מעורכי הדין שקיבלו תמורה בצורה זו הוא, לדוגמא, אברהם (אייבי) נאמן. עורכי הדין מכרו לאחר מכן את המגרשים שקיבלו, בעשרות מיליוני שקלים.

מי לא ניגש למכרז

30 חברות ויזמים גילו בחודשים האחרונים עניין במכרז השוק הסיטונאי וקנו את מסמכי המכרז. רבים החליטו שלא לגשת, לאור גודלו של הפרויקט. בין אלו שלא ניגשו: אזורים, אפריקה-ישראל (אולי גם בשל מצבה), גינדי החזקות, החברה לנכסים ובניין (קבוצת נוחי דנקנר), קבוצת הרכישה של רביב-צולר ואחרים.

שלוש הקבוצות שניגשו לבסוף, החליטו שלא לנצל אופציה שנתנו להן היזמים, לקנות בשלב ראשון רק חלק מהקרקע. שלושתן הגישו הצעות לפרויקט כולו.