כשליש מהדירות שנרכשו ברבעון השני - להשקעה

ברבעון השני של 2009 היוו הדירות הנרכשות להשקעה כשליש מסך הדירות שנרכשו. בכך הגיע משקל הדירות לשיעור שיא לאחר עלייה מתמדת מאז שנת 2002, אז עמד שיעורן על כ-22% בלבד. כך עולה (יום ג', 27.10.09) מפרסום דוח של מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר הנוגע לרוכשי דירות להשקעה וכולל מגמות ומאפיינים בנושא.

מן הדוח עולה עוד כי הגידול החד שנרשם מאז תחילת העשור ברכישת דירות להשקעה הושפע מהרפורמה במס בשנת 2003 ומהמשבר העולמי שפרץ בשלהי 2007 והביא להסטת כספים משוק ההון לשוק הנדל"ן.

בשנת 2008 חלה תפנית במפת ההשקעות, כאשר הדומיננטיות עברה מאזור תל אביב והמרכז לאזורי באר-שבע וחיפה. הגידול החד ברכישת דירות להשקעה באזור באר-שבע שהחל מ-2008, מוסבר במידה רבה בשינוי טעמים של משקיעים מאזור תל אביב והמרכז. כך, בעוד שבשנת 2007 היוו משקיעים אלו רק כ-18% מכלל רוכשי הדירות להשקעה באזור באר-שבע, הגיע משקלם לשיעור שיא של כ-30% במחצית הראשונה של 2009.

כאמור, אזור חיפה הצליח אף הוא למשוך משקיעים מאזור תל אביב והמרכז, אלא שבניגוד לבאר-שבע, כאן היו אלו התושבים המקומיים מחיפה והצפון אשר הובילו את הגידול בהשקעות באזור זה. משקל המשקיעים מאזור תל אביב והמרכז בחיפה, אף כי הכפיל את עצמו בין השנים 2009-2007, עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לאזור באר-שבע, והוא עומד על 13.6%. המשמעות היא כי הפוטנציאל למימוש מהיר של הנכסים גבוה יותר בבאר-שבע בהשוואה לחיפה.

רוכשי הדירות להשקעה שבחרו להשקיע באזור באר-שבע עשו זאת בעיקר בשל מגבלה כספית שצמצמה את האפשרויות שלהם לאזור זה, בו רמות המחירים נמוכות. מנגד, רוכשי הדירות להשקעה באזור חיפה, המתאפיינת אף היא ברמות מחירים נמוכות יחסית, עשו זאת על-אף שהכנסתם אפשרה להם לרכוש דירה באזורי הביקוש במרכז הארץ.

השכר החודשי הממוצע של המשקיע בנדל"ן: כ-16.5 אלף ש"ח

עוד עולה מהמחקר, כי ההכנסה השנתית הממוצעת משכר/משלח יד של רוכשי דירות להשקעה עמדה בשנת 2009 על כ-200 אלף ש"ח (ליחיד). המחיר הממוצע לדירה הנרכשת היה שווה ערך לארבע שנות עבודה, בדומה לשנת 2003.

כ-12% מהמשקיעים הם פנסיונרים. הגיל הממוצע והחציוני עומד על 48 שנה. רבע מהמשקיעים הם בני 57 ומעלה. מבין המועסקים, כ-60% הם שכירים. משקל מנהלי החברות בקרב ציבור המשקיעים כפול ממשקלם באוכלוסיה.

קצב הגידול במחירי הדירות שרכשו מנהלי חברות היה גבוה משמעותית מעליית שכרם, כאשר ההון העצמי הגבוה "פיצה" על פער זה. מנגד, מחירי הדירות שנרכשו להשקעה ע"י השכירים והעצמאים התייקרו בקצב נמוך מעליית שכרם, לפיכך משקיעים אלו לא נזקקו למינוף גבוה יותר מאשר בעבר למימון הרכישה.

למעלה ממחצית הדירות החדשות הנמכרות בתל אביב נרכשות ע"י משקיעים, זאת לעומת שיעור של כ-30% ברמה הארצית בשנת 2009. בירושלים עומד משקל המשקיעים בקרב רוכשי דירות חדשות על 24% בלבד. ההסבר לכך נעוץ בכך שהבניה החדשה בירושלים מוכוונת פחות למשקיעים בהשוואה למגדלי היוקרה בתל אביב, כפי שמשתקף בפערי המחירים הניכרים בין דירות חדשות בירושלים לבין אלו שבתל אביב (פער שאינו קיים בדירות יד-שניה).