רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה חוסכת לפחות 25% מההשקעה. כך עולה מהרצאתה של ענבל אור, אחת מן המובילים בתחום זה. אור הרצתה בערב עיון על הנושא, שנערך בתל אביב מטעם בית הספר "פרקטיקה". על העניין הרב בנושא תעיד העובדה, שהאולם בן 400 המקומות היה מלא עד אפס מקום (הכניסה בתשלום), ורבים נשארו לעמוד בפתח.
אור, שקידמה עד היום 16 פרויקטים בתחום זה, ובהם כ-550 דירות, פירטה איך חוסכים 25% מההשקעה:
* הוצאות פרסום ושיווק: אינן קיימות, כי כל הדירות נמכרו מראש, וזה חיסכון של 2.5% בהשקעה;
* הוצאות הנהלה וכלליות: חיסכון של 5%. הפרויקט מנוהל על-ידי ועד של 3 מחברי העמותה, העובדים בהתנדבות, ולא על-ידי משרדים עמוסי-עובדים (בשכר) של היזם;
* ערבויות חוק מכר: חיסכון של 0.8%, כי אין צורך בערבות, שהרי הקונים הם גם היזם;
* שכר טירחת עו"ד: חוסכים כ-1.5%, כי משלמים רק פעם אחת, ולא תשלום כפול (של הקבלן-היזם) ושל קונה הדירה;
* הוצאות מימון: היזם חוסך הוצאות מימון, כי כל הדירות נקנו מראש, והוא לא צריך לקבל אשראי בנקאי. אור לא פירטה את גובה החיסכון בסעיף זה. הערכה צנועה מדברת על חיסכון של 5%, אך ייתכנו מקקים שבהם החיסכון גבוה בהרבה.
החיסכון עד כאן הוא 15%. בנוסף, אמרה אור, חוסך קונה הדירה 10% נוספים: הוא משלם למארגן הקבוצה 7% עד 10% ממחיר הדירה, במקום שישלם ליזם רווח יזמי, העומד בדרך כלל על 17% עד 20%.
השורה התחתונה, לפי אור: ההשקעה בשיטת קבוצות הרכישה נמוכה ב-15% מהמקובל, רווחי היזם-המארגן נמוכים ב-10% מהמקובל, ובכך הכל חוסך קונה הדירה 25% - ואולי יותר - ממחיר הדירה, לעומת עסקה רגילה של קניית דירה מיזם או קבלן. חיסכון זה מסביר, כמובן, את הפופולריות הרבה שלה זוכה בימים אלו שיטת קבוצות הרכישה.
עו"ד שי עינת, שהרצה אף הוא בערב העיון, הוסיף שני יתרונות, המגדילים את הרווח עוד יותר:
* מע"מ - אין צורך לשלם מע"מ, אם העסקה היא בין אדם פרטי (מוכר המגרש), שאיננו "עוסק מורשה", לבין הנאמן של הקבוצה, כקונה;
* מס רכישה - גם כאן התשלום נמוך יחסית, כי משלמים רק על מחיר המגרש ולא על מחיר הדירה;
* פטור ממס השבחה ומהטל השבחה - אפשר לקבל בנסיבות מסוימות.
לעומת זאת, הביע עו"ד עינת ספק, אם יש חיסכון במרכיב הרווח היזמי. הוא העריך שמארגן הקבוצה מקבל מקוני הדירות סכום דומה, פחות או יותר, לרווח היזמי של הקבלן.
"שיטת קבוצות הרכישה עדיפה גם למוכרי המגרשים"
שיטת קבוצות הרכישה עדיפה גם לקוני המגרשים. כך אמר עו"ד שי עינת. הוא הביא כדוגמה פנייה אחרונה שהייתה אליו – בעל שני מגרשים באזור השרון לבניית 20 דירות התייעץ עמו בשאלה, מהי הדרך הטובה ביותר למכור את המגרש, כדי לקבל סכום גדול ככל האפשר, ולשלם מס נמוך ככל האפשר.
עינת אמר כי אפשר למכור מגרש בארבע צורות, לכל אחת יתרונות וחסרונות משלה, אך בסיכום נראה, ששיטת קבוצות הרכישה טובה ביותר:
* מכירת המגרש במזומן: כמעט שאין סיכון, המוכר מקבל את כספו מיד. בנוסף, אם קנה את המגרש לפני 1960, ישלם מס שבח מופחת של 12% עד 24% מהרווח, במקום 25% כרגיל. יתרון זה יתבטל בהדרגה החל משנת 2010. החיסכון – המחיר שמקבלים נמוך יחסית.
* מכירת המגרש בעסקת אחוזים: התמורה למוכר גבוהה יותר, אך קיימות שתי בעיות רציניות: (1) המוכר יקבל את כספו רק לאחר שהבניין ייבנה, בעוד שנים. מה יקרה אם הקונה יכנס לקשיים ויקפיא את הבנייה, או שהמוכר יקבל את הדירות בתקופת שפל, ויתקשה למכרן; (2) אם המוכר יקבל מספר גדול של דירות, לדוגמה 20, יהיה עליו לשלם מס הכנסה על הרווח ממכירת כל דירה, אלא אם כן ימתין 4 שנים בין מכירה למכירה. ניתן להקטין את חבות המס על-ידי העברת חלק מהבעלות על המגרש לקרובי משפחה, אך יש לעשות זאת לפני מכירת המגרש. שיטה זו טובה כשמדובר במגרשים קטנים עם מעט דירות, וכאשר המוכר מקבל בטחונות מהקונה, שיתחיל לבנות תוך זמן קצוב;
* יזום עצמי של הבנייה: השיטה הגרועה ביותר. אומנם בעל המגרש יקבל בסופו של דבר את התמורה הגבוהה ביותר, אך הוא אינו יזם, אינו קבלן, אינו מקצוען בתחום זה, והדבר יגרום לו כאבי ראש רבים;
* מכירה לקבוצת רכישה: השיטה הטובה ביותר, כי קבוצת הרכישה תשלם למוכר יותר ממה שישלם לו קבלן רגיל. יש למכור את המגרש לנאמן או לעו"ד, כי מכירה לקבוצה גדולה תהפוך את המוכר ל"עוסק נדל"ן", ויהיה עליו לשלם מס הכנסה על התמורה.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה