פאנגאיה ושותפיה ימכרו דירות בקריה ב-4 מיליון שקל

חברת פאנגאיה (קנדה-ישראל), שהגישה, עם שותפים, את אחת ההצעות המובילות לרכישת המגרש המערבי בדרום הקריה, מעריכה שמחירי הדירות בדרום הקריה יהיו 4 מיליון שקל בממוצע, לפחות לדירה. נתונים פנימיים של החברה קובעים:

* פאנגאיה, עם ארבעה שותפים, מציעה לרכוש את המגרש המערבי בדרום הקריה ב-135 מיליון שקל (הנתונים אינם כוללים מע"מ, ככל הידוע).
* ההשקעה בבנייה תגיע ל-170 מיליון שקל נוספים, כך שההשקעה הכוללת תהיה 305 מיליון שקל.
* המגדל יהיה בן 108 דירות יוקרה, ולכן תגיע ההשקעה הכוללת ל-2.82 מיליון שקל לדירה. יחד עם הוצאות נלוות שונות ורווח סביר, תגיע ההשקעה ל-3.5 מיליון שקל.
* לסכום זה יש להוסיף מע"מ 16.5%, כך שהמחיר הממוצע לדירה יהיה 4 מיליון שקל לפחות. עם זאת ייתכן, שתהיה התחשבנות שונה לדירות שתקנה קבוצת הרכישה (ראה בהמשך) ולדירות שיימכרו בשוק החופשי.
* תמורת המכירה של המגדל תעמוד, לפיכך, על 430 מיליון שקל לפחות, כולל מע"מ. אם הפנטהאוזים בקומות העליונות יימכרו, כמקובל, במחירים גבוהים בהרבה, תהיה התמורה גבוהה יותר. התמורה הסופית תלויה, כמובן, בתנאי השוק ובמצב הביקוש וההיצע.
* השותפים יארגנו קבוצת רכישה, שתרכוש מראש 50% עד 60% מהדירות. חייבים לארגן את הקבוצה לפני חתימת החוזה עם המינהל, כדי שכל חבר בקבוצה יוכל אישית לקנות את חלקו במגרש מהמינהל. יש להניח שהקבוצה נמצאת כבר בשלבי התארגנות, משום שהמינהל דורש לחתום תוך 60 יום על החוזה לרכישת המגרש.
* יתר 40% עד 50% מהדירות במגדל יימכרו על-ידי היזמים בשוק החופשי.
* פאנגאיה תהיה בעלת 30% בקבוצה היזמית. לשותף נוסף (שכבר שותף עם פאנגאיה בפרויקט אחר) יהיו 30%, לשותף שלישי 20% ולשני שותפים אחרים 10% כל אחד. הוקמה חברה חדשה, המאחדת את כל המשקיעים. כל אחד משלושת השותפים הקטנים הזרים לחברה 2 מיליון שקל על כל 10% שהוא משקיע.
* פאנגאיה והשותף הבכיר יקבלו דמי ניהול של 7,500 דולר לדירה, בנוסף לכיסוי הוצאות שיווק. דמי הניהול יגיעו ל-3.1 מיליון שקל למגדל כולו, וזאת כמובן בנוסף לרווחים ממכירת הדירות.
* לצורך הגשת ההצעה במכרז הוקמה חברה חדשה, בבעלות כל השותפים. שלושת המשקיעים הקטנים יותר הכניסו 2 מיליון שקל כל אחד על כל 10% של השקעה.
* פאנגאיה נמצאת בשליטת ברק רוזן ואסף טוכמאיר. אחד השותפים המובילים הוא צחי ארבוב, והוא המארגן, ככל הנראה, של קבוצת הרכישה.
* חייבים לסיים את הבנייה תוך שלוש שנים מרכישת המגרש, אלא אם כן המינהל ייתן ארכה.
* היזמים מתחייבים להקצות לעירייה ללא תמורה שטח של 800 מ"ר לצרכי ציבור. כן הם מתחייבים לשפץ על חשבונם בניין היסטורי בן שלוש קומות, הנמצא בתחום המגרש.
* 30% מהחניון המקורה, שהיזמים יבנו מתחת למגדל, יהיה חניון ציבורי, שיופעל בתנאים כפי שתקבע העירייה. יש להניח שהחניון כולו יהיה בן 500 עד 600 מקומות חניה, כך שמדובר בחניון ציבורי בן 150 עד 170 מקומות.