נתוני מס שבח: מחירי הדירות עלו ב-2.5%

דירות בנות 4 חדרים בערים העיקריות התייקרו בממוצע ב-2.5% בין אפריל-יוני אשתקד לינואר-מרס 2009. כך קובעת בדיקה שנערכה על-ידי השמאי הממשלתי הראשי, איל יצחקי. משרד המשפטים (שהשמאי נמצא במסגרתו) הודיע היום (ה', 25.6.09), כי החליט לערוך סקר מפורט, לאור מידע בעניין זה שפורסם על-ידי גורמים שונים בחודשים האחרונים, כשהוא מבוסס על הערכות, ולא על נתוני-אמת.

הנתונים מתייחסים ל-3,260 דירות בנות 4 חדרים ב-15 הערים העיקריות. לא נמסר אם מדובר בדירות יד ראשונה, יד שנייה או שני הסוגים כאחד. יצחקי אומר כי החליט לא לבדוק נתוני דירות 5 חדרים, בגלל השונות הרבה בין סוגי הדירות. כן החליט שלא לבדוק דירות 3 חדרים, בגלל המספר הקטן של דירות בגודל זה. השמאי גם השתדל לנפות עסקות חריגות, כגון בני משפחה.

התוצאות (מחיר ממוצע באלפי שקלים לדירה, כנראה כולל מע"מ):

* תל אביב - 1,733, התייקרות של 6%.
* נתניה - 1,028, התייקרות של 6%.
* ראשון לציון - 1,065, התייקרות של 5%.
* אשקלון - 579, התייקרות של 4%.
* אשדוד - 885, התייקרות של 2%.
* ירושלים - 1,323, התייקרות של 2%.
* אילת - 776, התייקרות של 1%.
* פתח תקוה - 1,045, בלי שינוי.
* חיפה - 753, בלי שינוי.
* בת ים - 1,073, בלי שינוי.
* באר שבע - 492, בלי שינוי.

השמאי הממשלתי בדק נתונים של ארבע ערים נוספות, אך אינו מדווח עליהם בגלל מספר העסקות הקטן. הנתונים הם לגבי השינוי הנומינלי, ואינם מביאים בחשבון עלייה מסוימת של מדד המחירים לצרכן בין שני הרבעונים.

נתונים בעייתיים

כתב News1 מעיר: המידע הוא לכאורה המדויק ביותר בתחום זה, מאחר שמקורותיו הם נתוני מס שבח. אולם נתונים אלו מעוררים מספר בעיות, המטילות ספק בערכו הממשי של הדוח:

* השמאי הממשלתי לא ציין האם נבדקו נתוני דירות יד ראשונה או שנייה, ובאיזה יחס בין שני סוגי הדירות.

* קוני ומוכרי דירות חייבים לדווח למס שבח על עסקה תוך 50 יום מחתימת החוזה. במלים אחרות, נתוני ינואר-מרס 2009 מתייחסים, לאמיתו של דבר, לעסקות שנחתמו בנובמבר-ינואר, חודשים שבהם היה משבר הנדל"ן למגורים בשיאו. יתר על כן, במקרים רבים מדובר בעסקות שסוכמו חודש-חודשיים קודם לכן, ונחתמו רשמית בנובמבר-ינואר.

* גם נתוני מס שבח אינם מדויקים: לדוגמא, לעתים יש אינטרס לקונה לדווח על מחיר נמוך מהאמיתי, כדי שלא ייחקר על-ידי מס הכנסה על מקורות כספו. מצד שני, בעסקות החייבות במס רווחי הון, יש למוכר אינטרס לדווח על מחיר נמוך מהאמיתי. עם זאת, הטיה זו זהה לאורך זמן, ולכן השוואת מגמת המחירים כנראה נכונה.

* נתוני המחירים נראים סבירים בדרך כלל, ודומים לדיווחי קבלנים ומתווכים. מתעורר סימן שאלה לגבי המחירים באשקלון, הנראים נמוכים יחסית.