יזם הולנדי: סימני התאוששות בנדל"ן באירופה

"באחרונה מורגשים סימנים להתאוששות בשוק הנדל"ן במערב אירופה, האווירה אופטימית יותר מבעבר, ונראה שהגענו לתחתית". כך אמר (יום ד', 10.6.09) יוהנס בוייס, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב NSI. הוא דיבר בפגישה בת"א עם עיתונאים. קבוצת חבס-מאיר היא בעלת המניות הגדולה ביותר בחברה ההולנדית, והמנכ"ל הגיע לביקור עסקי בארץ.

בוייס אמר כי לחברה קופת מזומנים של 100 מיליון אירו, שמוכנה לנצל הזדמנויות רכישה. לדעתו, הסימנים להתאוששות הם:

* יש ביקוש מחודש לרכישת נדל"ן באנגליה וצרפת, תוך ניצול מחירי השוק הנמוכים לאחר הירידות האחרונות;

* NSI גייסה בשבוע שעבר 38.5 מיליון אירו בהנפקה בבורסת אמשטרדם. אחת הסיבות להצלחת ההנפקה - קבוצת חבס-מאיר התחייבה לרכוש 21.5% מהמניות;

* בין קוני המניות בהנפקה נמצאים קונצרן הביטוח הגרמני אליאנס, חברת הביטוח הצרפתית המובילה אקסה וחברת APG, שהיא קרן הפנסיה הגדולה ביותר בהולנד;

* הריבית הבנקאית מתחילה לעלות, סימן לביקוש גובר לאשראי;

* הרגשה כללית של יציבות בשוק הנדל"ן;

* אפשרות למיחזור הלוואות [פירוט בהמשך הידיעה].

קבוצת חבס-מאיר היא בעלת 21.8% ממניות NSI - 15.9% משפחת הרצל וברוך חבס ו-5.7% חברת מאיר למכוניות, בבעלות יעקב שחר וישראל קז. יתרת המניות מפוזרות בין משקיעים רבים, וחבס-מאיר היא המובילה בחברה. היא רכשה את המניות בהדרגה בשנתיים האחרונות.

NSI היא אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בהולנד. היא פועלת כחברת ריט, כלומר מחלקת את כל רווחיה כדיבידנד לבעלים, והשנה תגיע לתשואה של 12%. אשתקד חילקה דיבידנד בשיעור 1.4 אירו למניה. בבעלות החברה כ-160 נכסים בהולנד ובשוויץ, בשטח כולל של כ-1 מיליון מ"ר. שווי נכסי החברה - 1.38 מיליארד אירו, שהם כ-7 מיליארד שקל. 95% מהנכסים הם בנייני משרדים ומרכזים מסחריים, והתפוסה עומדת על 92.1%. אשתקד רכשה החברה מקרן הפנסיה של פיליפס את בנייני המשרדים שלה, ב-153 מיליון אירו.

הפסידו 28.5 מיליון שקל ברבעון

NSI הפסידה ברבעון הראשון של 2009 כ-28.5 מיליון אירו. הפעילות העסקית השוטפת הסתיימה ברווח של 12.5 מיליון אירו, שהפך להפסד כתוצאה מהפרשה של 41 מיליון אירו לירידת ערך הנכסים. בוייס אמר היום כי "זהו הפסד על הנייר". אשתקד הפסידה החברה 21 מיליון אירו, כתוצאה מהפרשה של 71 מיליון אירו לירידת ערך הנכסים.

המדיניות הנוכחית של החברה היא לממש נכסים קטנים, כדי לגייס כספים להשקעות חדשות. אשתקד והשנה מימשה החברה כ-30 נכסים, ב-70 מיליון אירו. לעומת זאת, רכשה את בנייני המשרדים של קרן הפנסיה של עובדי פיליפס, ב-153 מיליון אירו.

החברה חייבת לבנקים 772 מיליון אירו. עליה לפרוע עד סוף 2010 הלוואות בנקאיות ב-226 מיליון אירו, בריבית של 4.4% עד 5.2%. לדברי החברה אין בעיה, כי יש לה כבר עתה הצעות של בנקים הולנדי וגרמני, למיחזור הלוואות ב-375 מיליון אירו.

משקיעים גם בשוויץ ובצרפת

NPI השקיעה עד לפני שנתיים רק בהולנד. מדיניות חבס-מאיר היא להוציא את NPI למדינות נוספות. במסגרת זו, רכשה החברה אשתקד 4 נכסים בשוויץ ב-104 מיליון אירו, והיא בוחנת עתה רכישת נכסים בצרפת. המדיניות לעתיד הקרוב היא לפתח נכסים בשלוש מדינות אלו, ובעתיד הרחוק יותר – להפוך לחברת נדל"ן מובילה באירופה. לדברי בוייס, כדאי להשקיע בשוויץ בשל הכלכלה היציבה שלה, שנפגעה רק במידה מועטה מהמשבר העולמי.

השוכרים הגדולים בהולנד הם ממשלת הולנד, עיריות רוטרדם והארלם, חברת אימטקס, רשתות המרכולים אהולד וסופר-דה-בור ואחרים. נכסי החברה נמצאים בעיקר במערב הולנד, בין אמשטרדם לרוטרדם. ברוב המקרים מדובר בנכסים בערים קטנות, בדמי השכירות נמוכים יחסית – 12 אירו לחודש למ"ר משרדים, 11.5 אירו לחודש למ"ר מסחרי. חוזי השכירות הם בדרך כלל ל-5 שנים.