"הרווח במגדל דיזנגוף - רק 3.7 מיליון שקל"

שווי הרווח היזמי של מגדל דיזנגוף בתל אביב עומד, נכון ל-31 בדצמבר אשתקד, על 3.7 מיליון שקל - צניחה של 84% לעומת הרווח הצפוי לדצמבר 2007, שעמד על 23.1 מיליון שקל. כך מעריכה חברת הייעוץ הכלכלי וריאנס, בדוח שהגישה בחודש פברואר לחברת אירו-סאט, בעלת הפרויקט.

וריאנס אומרת, כי שווי הרווח היזמי המוערך של הפרויקט לתאריך קודם, 31 בדצמבר 2007, עמד על 23.1 מיליון שקל. כלומר, הרווח המוערך צנח ב-84%. החברה אומרת, כי הירידה המהותית ברווח נובעת מהמשבר הכלכלי של שנת 2008. ייתכן, כמובן, ששווי הרווח היזמי השתנה בחודשים האחרונים לכאן או לכאן, על-פי מצב השוק.

מגדל דיזנגוף הוא פרויקט לבניית מגדל מגורי יוקרה בן 26 קומות (ועוד קומת מסחר ושתי קומות טכניות) ברחוב דיזנגוף פינת פרישמן 46 בתל אביב. הפרויקט הוא בבעלות חברת אירו-סאט, שבעל השליטה בה (55%) הוא אברהם נמדר, מגדולי היהלומנים בארץ. החברה מתכננת לבנות 80 דירות יוקרה.

וריאנס ערכה טבלה מפורטת של ההוצאות וההכנסות בפרויקט, תוך היוון הסכומים. מטבלה זו עולה, כי ההערכה היא שהכנסה ממכירת דירות תהיה החל מיולי 2010, והמכירה תסתיים באוקטובר 2012. וריאנס מעריכה, שבחודש הראשון תהיה הכנסה של כ-56 מיליון שקל, ולאחר מכן הכנסה של כ-11.85 מיליון שקל בחודש.

ההשקעה בפרויקט נאמדת ב-376 מיליון שקל, וסך ההוצאה - 291 מיליון שקל, אולם נתון זה הוא לפני הוצאות מימון. הבנייה תחל עם קבלת היתר בנייה, כנראה לקראת סוף 2009, ותימשך שלוש שנים. הקבלן הראשי יהיה אורי דורי, שיקבל 145 מיליון שקל בעד הבנייה, ועוד 18 מיליון שקל בעד עבודות חפירה ודיפון.

אירו-סאט קנתה את המגרש בינואר 2006, מהאחים קחטן, ב-15 מיליון דולר. עזרא קחטן קיבלה אופציה להשתתף ב-33% מההשקעה בפרויקט, ולקבל בתמורה 33% מהרווח היזמי. וריאניס אומרת, כי אם ינצל את האופציה (לכל המאוחר שנה וחצי לאחר גמר בניית השלד), צפוי לו רווח של 1.23 מיליון שקל, שהם 33% מהרווח היזמי הכולל של הפרויקט. הרווח הצפוי לקחטן שנה קודם לכן היה 7.7 מיליון שקל, וצנח בגלל המשבר הכלכלי.

אירו-סאט הודיעה רשמית עד היום על מכירת דירה אחת בלבד, בת 145 מ"ר, ב-3.5 מיליון שקל. גם מכירה זו היא בגדר "הסכם עקרונות", ולא חוזה חתום. החברה עדיין לא קיבלה היתר בנייה, ולכן אינה יכולה למכור כרגע דירות בחוזים מוגמרים, אלא כנראה בחוזים מותנים. כן נמכרה הקומה המסחרית, בת 370 מ"ר, ב-21 מיליון שקל.

הבעלים ילוו לחברה עוד 10 מיליון שקל בריבית 9.5%

ביום ד' שעבר (13.5.09) אישרה האסיפה הכללית של אירו-סאט קבלת הלוואה של עד 10 מיליון שקל מבעלי השליטה בחברה - נמדר, רוני פלד, מיכאל בן דוד וג'קי ליויאן (אחינו של נמדר). ההלוואה צמודה למדד, ללא בטחונות, בריבית של 9.5%. בעלי השליטה יכולים לדרוש את פרעון ההלוואה בכל עת, בהודעה מוקדמת של 90 יום, אך רק לאחר 9 חודשים ממועד מתן ההלוואה.

זוהי הלוואה שנייה של בעלי השליטה לחברה. לפני זמן קצר הלוו לה 5 מיליון שקל, בתנאים דומים. החברה אומרת, כי מטרת ההלוואות היא לממן את ההשקעות השוטפות בפרויקט. החברה החליטה להשהות בכמה חודשים קבלת הלוואה בנקאית, ובינתיים היא מממנת בדרך זו את ההשקעות השוטפות.

החברה לוותה בעבר 35 מיליון שקל מהבנק הבינלאומי, וההלוואה הועברה לאחר מכן לבנק הפועלים, והוגדלה ל-41 מיליון שקל. לאחר מכן הועברה לבנק אחר, ותקרת ההלוואה הוגדלה ל-15 מיליון דולר, שהם כיום שווי-ערך לכ-62 מיליון שקל.

אין סיכוי לצירוף מגרש דיזנגוף 100

אירו-סאט כבר צירפה לפרויקט מגרש סמוך, ברחוב אסתר המלכה 3, אחרי שקנתה אותו (כולל מתן דירות חילופיות) ב-7.8 מיליון שקל. מתנהל גם מו"מ על רכישת מגרש סמוך אחר, ברחוב ריינס 11, שעליו בניין מגורים, אך בעלי הדירות עדיין לא התגבשו לעסקה. החברה החלה במו"מ לרכישת מגרש סמוך שלישי, ברחוב דיזנגוף 100, אך הסיכויים לצירופו למגרש העיקרי, לדברי החברה, אפסיים.

עוד פרויקטים: קולנוע תל אביב, אוהל, חסן עראפה

בבעלות אירו-סאט ונמדר שלושה נכסים נוספים בתל אביב:

* קולנוע תל אביב: החברה קנתה את המגרש והבניין, ברחוב פינסקר פינת בילינסון, באפריל 2006, מיורם גלובוס ושיכון עובדים, ב-8.3 מיליון שקל. היא מתכננת להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו מגדל מגורים (זו הייתה בעבר גם תוכניתו של היזם יוסף יודסין המנוח, שהיה בעליו של הבניין שנים רבות). זכויות הבנייה כיום הן 310%.
* תיאטרון "אוהל": החברה קנתה את המגרש בן דונם, ברחוב בילינסון ועליו הבניין ההיסטורי של "אוהל". היא שילמה למוכר, גלובוס, 2.8 מיליון דולר. החברה ביקשה היתר הריסה, כדי לבנות במקום מגדל מגורים. אולם בעירייה התגבשה תוכנית לשמר את המתחם. החברה אומרת, כי אם לא תיענה לתנאי העירייה, "יהיו קשיים לקבל את האישורים הדרושים". יש הצעה להעביר זכויות הבנייה של 750 מ"ר ממגרש "האוהל" למגדל דיזנגוף.
* מגרש חסן עראפה: המגרש, בפינת הרחובות המסגר ויצחק שדה, נמצא בבעלותם הפרטית של נמדר ושותפיו, ולא בבעלות אירו-סאט. אירו-סאט ביקשה זכויות בנייה מוגדלות בבניין הקולנוע; העירייה מציעה לתת זכויות אלו במגרש חסן עראפה, ואולי במגרש אחר של הקבוצה.