אפריקה מכרה 63.5% מהמגדל בת"א

חברת אפריקה-ישראל-נכסים מכרה הבוקר (יום ד', 22.4.09) למשקיעי חוץ כ-63.5% ממגדל המשרדים "מגדל אפריקה ישראל", ברחוב הרצל 2, פינת אחד העם 14, בתל אביב. הקונים ישלמו 166.5 מיליון שקל. בבעלות אפריקה-נכסים 67.5% מהבעלות, ונשארו בידה כ-4%. התמורה תועבר כדיבידנד לחברה-האם אפריקה–ישראל, ותשמש לפרעון אג"ח.

העסקה כוללת, במחיר שצוין, גם 50% מזכויות הבנייה הלא-מנוצלות של הבניין. למגדל זכויות לבניית קומות נוספות בשטח של 8,000 מ"ר, כלומר מדובר על רכישת זכויות לבניית 4,000 מ"ר. במקרה זה, ינהלו שתי החברות במשותף את ההקמה, ההשכרה והניהול. העסקה כוללת גם את חלקה של אפריקה-נכסים בחניון.

אפריקה-ישראל קיבלה אופציה למכור לקונים את ה-4% הנותרים שלה בבניין, ב-7 מיליון שקל (הקונים קיבלו אופציה נגדית דומה). כן קיבלה אופציה למכור להם את יתרת 50% מזכויות הבנייה, ב-20 מיליון שקל. אם ינוצלו האופציות, יגיע היקף העסקה לכ-194 מיליון שקל.

מגדל המשרדים הוא בן 13,000 מ"ר, מזה כ-8,700 מ"ר בבעלות אפריקה-נכסים, ו-4,300 מ"ר בבעלות חברת הביטוח מגדל. כל הבניין מושכר לחברות מובילות, ובהן סוכנות הביטוח מבטח-סימון בבעלות מגדל. אפריקה-נכסים משכירה את הקומות שלה ב-110 שקל למ"ר בממוצע לחודש, כולל חלק יחסי בחניון.

אפריקה-נכסים תרשום על המכירה רווח הון של 17 מיליון שקל. היא תעביר את הכסף כדיבידנד לחברה-האם אפריקה-ישראל. הכסף ישמש לפרעון אג"ח של החברה-האם השנה ובשנה הבאה. זהו מימוש גדול נוסף של הקבוצה, המיועד לגיוס מזומנים כדי לפרוע חובות.

העסקה – לפי תשואה של 7.8%

עסקת המכירה נעשתה לפי תשואה של 7.8%, הנמוכה במקצת מהמקובל כיום בשוק. החישוב נעשה כך: אפריקה-נכסים מקבלת כאמור 166.5 מיליון שקל, מזה (על-פי הערכה) 20 מיליון שקל תמורת זכויות הבנייה של הקומות הנוספות. לכן, היא מקבלת בעד קומות המשרדים והחניון 146.5 מיליון שקל.

קומות המשרדים והחניון מושכרות, כאמור, ב-110 שקל בממוצע למ"ר לחודש (כולל חישוב יחסי לגבי החניון). ההכנסה השנתית היא 11.4 מיליון שקל, וסכום זה נותן תשואה של 7.8%.

מדוע הסכימו משקיעי החוץ לרכוש נכס לפי תשואה נמוכה-יחסית זו? יש לכך כמה הסברים. העיקרי בהם, אולי, הוא, שהבניין מושכר בתפוסה של 100% לשוכרים מדרגה עליונה, כך שמובטחת הכנסה שוטפת לתקופה של שנים רבות. במצב הנוכחי של עסקי הנדל"ן המניב, זהו מצדיק לשלם קצת יותר, ולהסתפק בתשואה נמוכה במקצת מהרגיל.