"קבוצות רכישה עלולות ליפול בנושאי מס"

"קבוצות רכישה עלולות ליפול בנושאי מס" – מזהיר עו"ד יאיר בנימיני ממשרד עו"ד ארנון. בנימיני דיבר (יום ג', 20.1.09) בכינוס נדל"ן שנערך ברמת גן מטעם המרכז הישראלי לניהול. בנימיני מתמחה בנושאי קבוצות רכישה.

הדובר הסביר, כי חוקי המס - מס הכנסה, מס ערך מוסף, מס שבח, מס רכישה - נותנים פטורים והקלות לקבוצות רכישה, אם מדובר באמת ובתמים ביחידים המתארגנים כדי לבנות במשותף בית מגורים לעצמם. הפטורים לא יחולו אם יתברר, שלאמיתו של דבר מדובר בפרויקט רגיל של קבלן או יזם, שקוני הדירות משמשים לו רק ככיסוי חיצוני.

בנימיני אמר כי עמיתי הקבוצה, וכן הקבלן והיזם, חייבים לנקוט בצעדים הבאים כדי להבטיח את הפטור ממיסים:

* מארגן הקבוצה חייב להביא בחשבון, שרשויות המס עלולות לדרוש ממנו להציג את כל המסמכים הקשורים לעסקה, ולכן עליו לכתוב אותם בצורה הנכונה, ולשמור אותם כדי שיהיו זמינים לדרישת הרשויות.

* עמיתי הקבוצה חייבים להיות בקיאים בפרטי העסקה ולהיות מוכנים לענות על כל שאלה. אם העמיתים לא יידעו לספר את הפרטים הנכונים, יחשוד מיד פקיד המס שמדובר בעסקה פיקטיבית.

* החוזה צריך לקבוע בצורה ברורה, שמדובר בעסקה בין יחידים שהתארגנו לרכישת הקרקע ולבניית הבניין באמצעות שירותי בנייה. יש לחתום על חוזה נפרד, שבו מזמינה עמותת הדיירים שירותי בנייה מהקבלן.

* שני החוזים צריכים להערך על-ידי שני עורכי-דין: אם החוזים ייערכו באמצעות עורך-דין אחד, יחשוד מיד פקיד המס שמדובר בעצם בעסקת בנייה ורכישה רגילה.

* יש להיזהר מאוד בפרסום "כי רשויות המס אוהבות לקרוא מודעות". לדוגמא, אם המודעה תזמין קונים לרכוש קוטג' או דירה בפרויקט, יהיה קשה לשכנע את פקידי המס שמדובר בקבוצת רכישה, שכבר מכרה מראש את כל הדירות לעמיתיה.

עו"ד בנימיני אמר שפסק דין מנחה ומאלף בנושא זה התקבל בעניין פרוייט של חברת גינדי (הוא לא ציין באיזו מחברות גינדי מדובר, מהו הפרויקט ומתי ניתן פסק הדין). בפסק דין זה – אמר בנימיני – קבע בית המשפט שמדובר בעסקות רכישה רגילות של דירות ולא בקבוצת רכישה. בין הסימנים שמצא בית המשפט: חברת גינדי לא הציגה את כל המסמכים, קוני הדירות לא ידעו שהם קונים גם קרקע, חוזי רכישת הקרקע ושירותי הבנייה נחתמו בפני אותו עורך-דין.

אדנים תרכז קבוצות הרכישה במזרחי-טפחות

עו"ד יורם אדלשטיין מבנק מזרחי, גילה בהרצאתו בכינוס, כי בנק אדנים, העומד להתמזג עם בנק מזרחי-טפחות, ירכז את מתן האשראי בבנק לקבוצות רכישה. זאת מכיוון שבנק אדנים כבר מתמחה זה שנים בנושא זה. המיזוג ייצא לפועל ב-31 במרס. בנק אדנים מטפל בין היתר במימון עסקות של קבוצה בראשות ענבל אור, היוזמת ובונה בנייני מגורים יוקרתיים לא-גדולים בתל אביב ובערים סמוכות.