"חובבנים סירסו את שיטת קבוצות הרכישה"

"יש כיום הרבה חובבנים בעסק הזה של קבוצות רכישה לבניית דירות, והם סירסו את השיטה". כך אמר (יום ג', 20.1.08) מנכ"ל חברת ב.ס.ר ומבעליה, נחשון קויתי. הוא דיבר בכינוס הנדל"ן שנערך מטעם המרכז הישראלי לניהול. קויתי התגאה, מצד שני, בהשגי חברתו שלו בתחום זה.

קויתי: "בשנים האחרונות פעילים בתחום זה חובבנים, וגם מתווכים. מי שרוצה להיכנס לקבוצה כזו, חייב לבדוק תחילה מי המנהל ומה הניסיון שלו. על המנהל להציג קבלות ותוצאות". עם זאת, לא נתן קויתי דוגמאות לטענותיו נגד הפעילים בשיטה זו כיום.

מצד שני, אמר קויתי, כי חברתו בנתה במשך השנים 32 פרויקטים בשיטה זו. הדירות שהיא מוכרת זולות ב-30% לעומת דירות שבונים קבלנים ויזמים באותם אתרים.

כדוגמה הביא קויתי מגדל בן 177 דירות יוקרה אותו בונה קבוצה בראשות ב.ס.ר. בפארק צמרת בצפון תל אביב. קויתי אמר שחברי הקבוצה קנו את הדירות ב-3,600 דולר למ"ר, ואילו מחיר דירות רגילות בפרויקט אחר באותו מתחם עומד על 6,000 דולר למ"ר, ובכמה מקרים מגיע המחיר אפילו ל-8,000 דולר למ"ר.

נעיר כי הקבוצה של ב.ס.ר. התארגנה ב-2006, כאשר שער הדולר לעומת השקל היה גבוה יחסית. יזמים פרטיים אחרים מכרו דירות במתחם כששער הדולר היה נמוך, וכשהוצאות הבנייה עלו.

נחשון קויתי דחה את טענות התאחדות הקבלנים, ולפיהן הקבוצות משיגות יתרונות מס בלתי הוגנים. "יש מלחמה קשה בעניין זה בין ההתאחדות לבין הקבוצות. האמת היא, שקבוצות הרכישה משלמות מס על-פי החוק", אמר. החיסכון נובע, לדבריו, מתכנון מדויק של הפרויקט ומחיסכון בהוצאות בנייה ("לא על חשבון האיכות"), ממימון ומשיווק.

דוגמאות לכדאיות שיטת הקבוצות

כהן פירט את שלוש הדוגמאות הבאות:

* מגדלי טויוטה, מגדל משרדים ברחוב יגאל אלון בתל אביב, שנבנה על-ידי ב.ס.ר.: החברה רכשה את הקרקע לפני כ-10 שנים, במכרז, ושילמה כ-1,000 דולר לקרקע למ"ר בנוי, לעומת מחיר שוק של 700 דולר למ"ר. ב.ס.ר. מכרה את המשרדים לחברי הקבוצה ב-1,800 דולר למ"ר, המחירים ירדו בתקופת המיתון, אך עלו חזרה באחרונה עד 2,400 דולר למ"ר;
* מגדלי ב.ס.ר. ברמת גן ובבני ברק: החברה שיווקה את המשרדים לעשרות חברי הקבוצה, בשנת 2001, ב-11,300 עד 1,600 דולר למ"ר. כיום עומד שווי המשרדים על 2,000 עד 2,400 דולר למ"ר. התנודות נובעות בעיקר מהשינויים בשוק המשרדים, ולא מכדאיות או מאי-כדאית של השיטה;
* קוטג'ים ברמת השרון: הקבוצה קנתה את הקרקע ב-285 אלף דולר ליחידה, השקיעה עוד 350 אלף דולר בבנייה, סך הכל 635 אלף דולר. היחידות שוות כיום 750 אלף דולר. כלומר, במקרה זה, שיטת קבוצות הרכישה כדאית.

אין אחזקה ואין "אבא"

ארז כהן העלה בעיה נוספת בקבוצות הרכישה, והתיחס לפרויקט בצרון-אמפא, שבו בונים כיום 240 יחידות דיור. "בקבוצה כה גדולה, קשה לשותפים לברר מה קורה, יש כאלו שנכנסים לעסקה בשל תופעת העדר. קונים מבלי לבדוק. לאחר הכניסה לדירה, מתברר שאין לה אבא, ואין מי שדואג לאחזקה. צריך לבדוק, האם אין כאן עבירה על חוק המכר", דברי כהן.

יו"ר השמאים מצביע על חסרונות השיטה

יושב-ראש לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן, שדיבר מיד לאחר קויתי, הצביע לעומת זאת על חסרונות שיטת הבנייה באמצעות קבוצות רכישה: הקבוצה משלמת בעד הקרקע מחיר גבוה יחסית, והוצאות המימון שלה גבוהות. כהן אמר שקבוצות רכישה שילמו 10% עד 30% מעל מחיר השוק כשקנו מגרשים לבניית בנייני משרדים.

חיסרון נוסף, לדברי ארז כהן, הוא שמרכיב עבודות הגימור והשיפורים בדירות גבוה לעומת דירות רגילות. בסיכום, הוא סבור שלעתים קרובות לא חוסכים חברי הקבוצה דבר לעומת רכישת דירה רגילה.