ארנון פרשקובסקי אינו חושש ממיתון

ארנון פרשקובסקי אינו חושש ממיתון בענף הנדל"ן. היזם והקבלן הוותיק מתחיל בימים אלו לבנות מאות דירות בשלושה פרויקטים חדשים. הוא מאמין, שתמיד יהיה ביקוש לדירות באיכות גבוהה, באזור המרכז. בכך הוא ממשיך להתבסס על אסטרטגיה, המנחה אותו זה שנים רבות. השנה, כך הוא מתכנן, יתחיל לבנות 550 דירות, וזה הרבה מאוד לעומת מה שקורה עכשיו בענף. הוא גם מקווה, שהעסקים יהיו רווחיים.

דירות יוקרה מול ארמון הנשיא

בשבוע שעבר הניח פרשקובסקי, 69, אבן פינה לפרויקט בן 227 דירות יוקרה, שייבנה בצפון רחובות יחד עם שיכון ובינוי נדל"ן (שמה החדש של שיכון עובדים). חברת א.ש.י. פרשקובסקי קנתה את הקרקע מעו"ד שטייניץ, ב-46 מיליון שקל, ולאחר מכן הכניסה את שיכון עובדים ב-50%. בנק לאומי נותן ליווי פיננסי, מנהלת המכירות של שיכון עובדים, יעל ברנדווין, תשווק, וחברת פרשקובסקי תהיה, כמקובל אצלה, גם היזם וגם הקבלן הראשי.

ארנון פרשקובסקי מספר: "אנחנו בונים בקצה מתחם גן הפקאן, שבו ייבנו סך הכל יותר מ-2,000 דירות. המגרש שקנינו הוא היחיד שכבר מיועד למגורים, ולכן נוכל להתחיל לבנות ולשווק לפני כל האחרים, בהם צרפתי, שטייניץ ופרטיים. נבנה 8 בניינים בני 9 קומות. 250 איש ביקרו תוך שלושה ימים במשרד המכירות, ועסקות ראשונות בדרך. דירות בנות 4 חדרים יעלו החל מ-1.24 מיליון שקל, ויהיו גם דירות גדולות יותר ופנטהאוזים. אנחנו מציעים שכונת מגורים יוקרתית, טובלת בירק, הפונה לגני מכון ויצמן ולארמונו של הנשיא הראשון חיים ויצמן".

במקביל, עומדת החברה להתחיל בבניית 127 דירות, בארבעה בניינים של 9 עד 11 קומות, בשכונת נחלת יהודה, צפון ראשון לציון. החברה קנתה את המגרשים מפרטיים – שני מגרשים בכ-29 מיליון שקל, ושני מגרשים בעסקה לפי 22%. דירות 4 חדרים יעלו כ-1.35 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים יעלו 1.6 מיליון שקל. יהיו גם "לופטים" ופנטהאוזים בני 150 מ"ר, שיימכרו במחירים גבוהים יותר.

לופטים, פנטהאוזים, קוטג'ים

זה לא הכל. בימים אלו מתחילה החברה בבניית שלב ראשון, 31 מתוך 62 דירות יוקרה, בהרצליה הירוקה, מול המכללה. פרשקובסקי קנתה את המגרש ממשקיעים יהודים-גרמנים בכ-43 מיליון שקל. מצגת של החברה חושפת פרויקט יוצא דופן: שישה בניינים בני 3 עד 5 קומות, עם 24 סוגי דירות, החל מ-8 דירות "לופט" בגובה 6 מטרים, דרך דירות 4 חדרים שיעלו כ-1.85 מיליון שקל, וכלה בפנטהאוזים בני 180 מ"ר, עם מרפסת בת 200 מ"ר, שהחברה מקווה למכרם ב-5.35 מיליון שקל לדירה – מחיר-שיא לגבי הרצליה.

בנוסף, ממשיך ארנון פרשקובסקי לבנות שני פרויקטים ותיקים: החברה, יחד עם חברת זנטקרן ובניו, בונה 363 דירות, בארבעה רבי-קומות, בצפון פתח תקוה. שני המגדלים הראשונים, 177 דירות, מכורים, חוץ משלוש דירות, מגדל אחד מאוכלס והשני בשלבי גמר. היזמים החלו בבניית מגדל שלישי, וכבר מכרו 71 דירות.

בשהם, בונה פרשקובסקי 204 דירות ב-21 בניינים מדורגים, על גבעה, 4 עד 12 דירות בבניין. בשלב א' 144 דירות, ומהן נמכרו 100. בחודשים הקרובים עומדים להתחיל בשלב ב', ובו 60 הדירות הנותרות, חלקן קוטג'ים בני 200 מ"ר. דירות 4 חדרים, למשל, נמכרות ב-1.3 עד 1.55 מיליון שקל.

הסיכום: 550 דירות, חלקן הגדול לבנייה מיידית, היתר בתיכנון לקראת בנייה בשלב ב', במהלך 2009 או בשנה שלאחריה. זהו נתון מרשים, בשים לב לקיפאון הכמעט-כללי בענף, בחודשים האחרונים, לרגל ההאטה והמיתון.

אסטרטגיה של שלושה עקרונות

אינך חושש ממיתון?

פרשקובסקי: האסטרטגיה של החברה מבוססת כל השנים על שלושה עקרונות: ראשית, אנחנו בונים הכל לבד, כקבלן ראשי, לא מוסרים עבודות לקבלני משנה, וזה מאפשר לנו לבנות ברמה גבוהה, הלקוח יודע שיש לו כתובת אחת, וזה מושך קונים. שנית, אנחנו בונים רק באיזורי הביקוש המרכזיים, בין רחובות להרצליה, לא נכנסים לתל אביב כי היא יקרה מידי. שלישית, אנחנו בונים דירות ברמה גבוהה ובמחיר סביר לבני המעמד הבינוני פלוס, ומעריכים שבשכבה זו יימשך ביקוש סביר לדירות.

יש כרגע האטה במכירות?

פרשקובסקי: נכון, בחודשיים האחרונים אנחנו מרגישים האטה. איננו מודאגים, כי מדובר בפרויקטים בפתח תקוה ובשהם, שחלק הארי שלהם נמכר בחודשים קודמים.

אולי ההאטה תימשך גם בשנה הקרובה, ותפגע בכם?

פרשקובסקי: אנחנו בונים בשלבים, ונתחיל בבניית שלב שני רק לאחר מכירת חלק גדול מהדירות בשלב הראשון. קיבלנו ליווי פיננסי לכל הפרויקטים, וזה מראה שהבנקים מאמינים בנו. גם העובדה ששיכון עובדים הוא שותף שלנו – עסקה ראשונה מסוגה לגבינו - אומרת משהו. קנינו את המגרשים מהון עצמי, והחובות שלנו קטנים יחסית.

ימכרו את חלקם במגרש ברומניה

האם הפסדתם מפעילות בחוץ לארץ?

פרשקובסקי: לפני שנתיים נכנסנו ב-25%, עם שותפים ישראלים, לפרויקט לבניית 186 דירות בפיפרה, פרבר מבוקש של בוקרשט. בינתיים רק קנינו מגרש, וחלקנו בתשלום הוא 750 אלף אירו, שהם כ-4 מיליון שקל. ראינו בכך עסקה ניסיונית. עוד לפני המשבר החלטנו שלא נמשיך בפרויקט, נסיים את התיכנון, ובהזדמנות ראשונה נמכור. אין לנו שום השקעה אחרת בחו"ל.

חברת פרשקובסקי, שמניותיה נסחרות בבורסה, הנפיקה אג"ח ב-134 מיליון שקל. זה מדאיג? בעלי החברה אומרים שלא. ארנון פרשקובסקי, המארח אותי במשרדיה המרווחים של החברה במרכז ראשון לציון, יורד איתי מקומת ההנהלה לקומת החשב והנהלת החשבונות. החשב מציג את הנתונים: החברה רכשה בחודשים האחרונים בבורסה אג"ח ב-33 מיליון שקל, כך שהחוב נטו הוא 101 מיליון שקל. ב-2009 יהיה על החברה לפרוע רק קרן ב-7 מיליון שקל וריבית ב-8 מיליון שקל, סכומים זעומים. "יותר מזה" – מבטיח ארנון פרשקובסקי – "15 מיליון השקל כבר מופקדים אצל הנאמן, ויש לנו עוד די רזרבות כדי לפרוע את האג"חים גם בשנים הבאות" (60 מיליון שקל נוספים עומדים לפרעון עד סוף 2011). חוץ מזה, כמובן, מקווים גם למכור דירות רבות ככל האפשר.

"הפסדים – רק על גבי הנייר"

דוח רווח והפסד מציג לכאורה תמונה פחות טובה – הפסד של 15 מיליון שקל, בינואר-ספטמבר 17.5 מיליון שקל. אבל בעלי החברה אינם מודאגים, ולדבריהם אלו הם בעיקר הפסדים על גבי הנייר. הם מסבירים, שההפסד נובע בעיקרו ממעבר לשיטת הרישום החשבונאית החדשה, האירופית, שלפיה יש לרשום את הוצאות הבנייה מיד, ואת ההכנסות ממכירת דירות רק עם גמר הבנייה ואיכלוסן. ואכן, על-פי הדוח, כמעט ולא היו לחברה, כביכול, הכנסות ממכירת דירות בתקופה זו. לאמיתו של דבר, כך יודעים באגף השיווק, נמכרו עשרות דירות בעשרות מיליוני שקלים, והרווח יירשם בעתיד. זוהי, אגב, בעיית רישום משותפת לחברות נדל"ן נוספות.

משפחת פרשקובסקי היא דור שני ושלישי בעסקי בנייה. המייסד היה בנימין, אביהם של ארנון, אריה ויצחק. אריה הוא בעל השליטה בחברת דירקט קפיטל, הנמצאת בבעיות, אך ארנון מדגיש שאין קשר עסקי בין שתי החברות. האח השלישי, יצחק, הוא חקלאי.

הדור השלישי מורכב מילדיו של ארנון. הבעלות על א.ש.י. פרשקובסקי מחולקת בשוה בין האב ארנון לבין בניו יוסי ושרון, לכל אחד מהשלושה כ-20% ממניות החברה, ורוב היתרה בידי הציבור בבורסה. גם ניהול החברה מתחלק בין האב ושני בניו. הבת מאיה עובדת אף היא בתפקיד בכיר. בעלה, חיים קרדי, הוא מנהל השיווק, וגם הקים חברה עצמאית, המשווקת שלושה פרוייטים של החברה (שהם, הרצליה ונחלת יהודה), ומקבלת עמלה של 2.5%.

לארנון פרשקובסקי יש גם תחביב: הוא בעלים של 180 דונם באזור לטרון, ומגדל זיתים, תפוחים ומשמש. את הזיתים היא מוכר למפעל לייצור שמן זית. "אבל" – הוא מדגיש – "זהו רק תחביב. הנדל"ן הוא העולם העיקרי שלי".

צילום: הפרויקט - 227 דירות מול ארמון הנשיא [צילום: יח"צ]