כמה עצות בענייני מס למשכירי דירות

ישראלים רבים שקראו את "אבא עשיר אבא עני" חושבים כי אין פשוט מזה: נרכוש כמה דירות, נשמור על הירושה ונחיה משכ"ד. ברווחים נקנה רכוש מניב נוסף, וכך נחסוך מילדינו את הצורך בעבודה.

רגע לפני שאתם עטים על סוכנויות התיווך, עו"ד רועי פלר מומחה בדיני מיסים מבקש לצנן מעט את ההתלהבות: "אם רכשתם דירה אחת או שתיים, אתם בהחלט לא כרישי נדל"ן ולא תיחשבו לכאלה. אך אם ברשותכם 2 דירות שרכשתם לצרכי השקעה ואתם מקבלים עוד דירה בירושה מהסבתא, ועוד אחת מהסבא, ולסיום עוד אחת מדודה רחוקה שעזרתם לה לסחוב את סלי הקניות בילדותכם, אתם כבר מתחילים להיות עסק, ופקיד השומה יכול להחליט כי הדירות מהוות מקור הכנסה מעסק ולחייב אתכם לדווח על הכנסות. החוק קובע כי הכנסה מדמי שכירות, אפילו למגורים, המגיעה כדי עסק, חייבת הן בתשלום מס (ע"י השוכר) והן בתשלומי המע"מ."

לדברי עו"ד פלר, הפטור מתשלום מס ניתן רק בעבור הכנסה של עד כ-1000$ לחודש. אם יש לכם יותר מדירה אחת יש לוודא כי ההכנסות מסך כל הדירות אינן עולות על סכום התקרה לחודש ואם ההכנסות מהשכרת הדירות יחדיו עולות על סכום זה יש לפנות לפקיד השומה לדאוג לתשלום מיסים כדין, שאם לא כן, אתם עוברים על החוק ועלולים להיות מואשמים בפלילים.

שלושה מסלולים למיסוי

אשר ליחידים, כיום קיימים 3 מסלולים שונים למיסוי השכרת דירה למגורים:

מסלול אחד מעניק פטור ממס עד לתקרה של 4,200 שקל בשנת המס 2007. מעל לתקרה זו תשלמו מס שולי המגיע במדרגה הגבוהה ביותר עד 48% בשנת המס 2007.

מסלול שני הוא מס מחזור של 10% על כל ההכנסות משכר דירה, החל מהשקל הראשון ובלא אפשרות לניכוי הוצאות מההכנסה החייבת במס.

במסלול השלישי תשלמו מס שולי המחושב לפי ההכנסות משכר דירה, פחות הוצאות ההשכרה כגון הוצאות על אחזקת הדירה ופחת המחושב מעלות הרכישה ללא רכיב הקרקע, שכן על הקרקע אין פחת. בכל האמור בדירות יוקרה במסלול זה המס נמוך על-פי רוב מאשר במסלול השני (כ-10%).

בבואנו לבחון את המסלול העדיף עבורנו יש לזכור כי המסלול הראשון והשני פתוחים רק לפני יחיד המשכיר דירות למגורים בישראל ושהכנסתו משכר הדירה אינה מגיעה לכדי הכנסה מעסק.

עו"ד פלר גם מזכיר כי שכיר שברשותו כמות גדולה של דירות, עלול לעורר את חשדו של פקיד השומה והוא ידרוש הצהרת הון והסברים מהיכן הרכוש הרב. במקרה כזה עליכם לוודא שברשותכם כל התעודות והמסמכים המתאימים, ובמקרה הצורך, גם כל העדויות לכך שאתם משלמים מס כחוק עבור הרכוש.

לפני שאתם נכנסים בחדווה לעסקי הנדל"ן, שקלו היטב אם אבא שלכם עשיר מספיק כדי לשלם את המס הנדרש כחוק.