מגדל רכשה 11.6% מקניון רמת אביב

חברת הביטוח מגדל רכשה היום (א', 27.5.07) מחברת אזורים 11.6% מחברת מקרקעי מרכז, שהיא בעלת קניון רמת אביב, ב-85 מיליון שקל. שווי החברה בעלת הקניון על-פי העסקה עומד על 732 מיליון שקל אולם שווי הקניון על-פי שמאות, שאף היא פורסמה במקרה היום, נע בין 1.05 ל-1.2 מיליארד שקל.

ההבדל בין שני הסכומים נובע בעיקר מכך, שמגדל קנתה כאמור מניות בחברת מקרקעי מרכז, ובכך התחייבה לפרוע חלק יחסי בחובות של מאות מיליוני שקלים לבנק לאומי ולחברת ההשקעות של לאומי. השומה, של דברת אולפינר-שלף, היא לגבי שווי הנכס כנדל"ן, מבלי שלוקחים בחשבון את החובות החלים על החברה בעלת הנכס.

מגדל הייתה עד עתה בעלת 16% בחברת מקרקעי מרכז, ועתה יהיו לה כ-27% ממניות החברה. יתר המניות - בידי אפריקה-ישראל נכסים. אחזקת 27% מהחברה הופכת את מגדל ל"מיעוט מיוחס", ולא ניתן יהיה לקבל החלטות מיוחדות ומהותיות ללא הסכמתה.

הקניון הוא בן 17,900 מ"ר מסחריים, בתפוסה מלאה, וכן שני בנייני משרדים צמודים בשטח של כ-3,550 מ"ר. בנוסף, יש לנכס קומות תת-קרקעיות בשטח של 25,800 מ"ר, בעיקר חניון בן 1,700 מקומות. הקניון ובנייני המשרדים בנויים על מגרש בן 24.6 דונם.

חברת הניהול מפסידה

החלק הבעייתי של הקניון הוא חברת הניהול. המפסידה שנה אחרי שנה. ב-2006 היו לה הכנסות של 18.2 מיליון שקל, הוצאות של 27.6 מיליון שקל והפסד של 9.4 מיליון שקל. התחזית ל-2005 היא שההפסד יעמוד על 8.65 מיליון שקל.

לעומת זאת, יש לחברת הקניון נכס רב-ערך – זכויות בנייה נוספות על המגרש. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה בפברואר השנה להפקדה תוכנית לבניית קומות מסחר ושטחי משרדים נוספים על המגרש. מדובר על הוספת חנויות בשטח עיקרי של כ-3,000 מ"ר, וכן בניית בניין משרדים נוסף בשטח עיקרי של כ-9,500 מ"ר. בנוסף, אושרו לבנייה שטחי שירות ניכרים.

מ"ר מסחרי מושכר ב-83 דולר למ"ר

הכנסות הפרויקט מהשכרת המסחר והמשרדים הגיעו אשתקד ל-98.2 מיליון שקל, לעומת 81.8 מיליון שקל ב-2005, גידול של 20%. עיקר ההכנסות הן מהשכרת השטחים המסחריים, בני 17,900 מ"ר: ההשכרות הכניסו אשתקד 76.2 מיליון שקל, גידול של 23% לעומת אשתקד. דמי השכירות הממוצעים למ"ר מסחרי עמדו אשתקד (לפי שער של 4.25 שקל לדולר) על כ-83 דולר למ"ר לחודש המשרדים הושכרו אשתקד בכ-21 דולר למ"ר לחודש בממוצע. החניון הכניס אשתקד כ-145 דולר למקום חניה לחודש בממוצע (מתוך זה, 280 מנויים קבועים משלמים 160 דולר לחודש).

אולפינר-שלף נתנה שלוש הערכות לשווי הפרויקט. על-פי ההערכה האמצעית, שוויו 1.12 מיליארד שקל. מאחר שההכנסות מהשכרה הן כאמור 98 מיליון שקל, מדובר על תשואה של 8.8% על שווי הנכס, הנחשבת סבירה בתנאי השוק.

השמאית אולפינר-שרף מעריכה, כי שווי מ"ר מסחרי בקניון עומד על 13,000 מ"ר, שווי מ"ר משרדים 2,700 מ"ר, ושווי מקום חניה 20,000 דולר. הקניון נהנה מתפוסה מלאה. יש בח חנויות אופנה והלבשה בשטח של 7,600 מ"ר, עוגנים בשטח של 4,900 מ"ר , חנויות מזון ב-950 מ"ר ועוד.