אלקטרה מכרה בבילטמור; קנתה בפרנקפורט

אלקטרה נדל"ן מכרה בסוף השבוע נכס בבילטמור, ארה"ב, ב-200 מיליון שקל, ובה בעת רכשה 60% ממרכז מסחרי ודירות בפרנקפורט ב-132 מיליון שקל. כפי שיוסבר בהמשך, אין קשר פיננסי בין שתי העסקות.

אלקטרה היא בעלת 72% בבניין משרדים אחד בבילטמור, ובעלת 63% בבניין שני בעיר זו. שטחם הכולל של שני הבניינים - 53,200 מ"ר. אלקטרה (וגם השותף לבעלות) מכרו את שני הבניינים ב-78 מיליון דולר. חלקה של אלקטרה בתמורה, לאחר הוצאות, עומד על 49.7 מיליון דולר, שהם 200 מיליון שקל.

העסקה אומנם תניב לאלקטרה רווח לפני מס של 17.4 מיליון שקל, אך היא לא תרשום אותו כהכנסה בדוחות השנתיים שלה. הסיבה: החברה כבר רשמה את עליית ערך הנכס בדוחות לדצמבר 2006, על-פי התקן החדש של רואי החשבון.

בה בעת, רכשה אלקטרה נדל"ן 60% ממרכז מסחרי באחד הרחובות המסחריים של פרנקפורט. אלקטרה, עם שותף, רכשו את הבניין ב-40 מיליון אירו. חלקה של אלקטרה בעסקה הוא 132 מיליון שקל. אלקטרה והשותף קיבלו מבנק מקומי הלוואה שוות-ערך ב-180 מיליון שקל, למימון 90% מהעסקה, כך שאלקטרה אינה זקוקה לתמורת המכירה בבילטמור כדי לממן את העסקה בגרמניה.

מדוע כדאי לאלקטרה לממן את העסקה בפרנקפורט מהלוואה, ולא מרווחי עסקת בילטמור? אחד ההסברים, לפחות, הוא שההלוואה ניתנה בתנאים טובים, שאולי לא יחזרו עם המשך ההתאוששות בכלכלה הגרמנית: ההלוואה היא ל-5 שנים, בריבית של כ-5.2%, צמודה אומנם למדד המחירים בצרכן בגרמניה, אך עם תקרה של 5.4%. ריביות אלו נחשבות כנמוכות, ביחוד אם ההתאוששות במשק הגרמני תימשך. לכן כדאי לקחת את ההלוואה, וליעד את התמורה מעסקת בילטמור למימון עיסקות אחרות.

הבניין בפרנקפורט הוא בן 24,600 מ"ר, מזה כ-22,100 מ"ר המרכז המסחרי עצמו. היתרה, כ-2,500 מ"ר, הן 62 דירות קטנות בנות 40 מ"ר הבנויות מעל המרכז. המרכז המסחרי מושכר לרשת מטרו בחוזה ל-6.5 שנים, והדירות מושכרות לפרטיים. ההכנסה הכוללת מדמי שכירות היא 14 מיליון שקל לשנה. אלקטרה תקבל 60% מסכום זה, כלומר 8.4 מיליון שקל. זוהי תשואה של כ-6.4% על ההשקעה, וגבוהה מהריבית הבנקאית על ההלוואה.