חברת דירקט קפיטל, בשליטת משפחת פרשקובסקי, הפסיקה מו"מ לרכישת בניין משרדים בן 3,100 מ"ר בעיר ניוהוזן, שוויץ. החברה אומרת כי העסקה לא תצא לפועל, מאחר שבדיקת נאותות הוכיחה שהיא אינה כדאית. ניתוח העסקה עשוי להיות דוגמא טובה לכך, שלא כל עסקת נדל"ן בחו"ל מוצלחת.
דירקט קפיטל הודיעה לפני כחודש כי חתמה על מזכר הבנה לרכישת הבניין בכ-54 מיליון שקל (15 מיליון פרנקים שוויציים). הבניין, שבנייתו הסתיימה לפני חודשיים, מושכר ברובו לשתי חברות ענק אמריקניות, המשלמות כ-3.2 מיליון שקל לשנה, בחוזים ל-5 שנים עם אופציות ל-20 שנה נוספות. יתר על כן, מתנהל מו"מ להשכרת יתרת הבניין לחברה אחרת, TYCO. המוכרים הבטיחו לדירקט קפיטל, שאם הבניין לא יושכר במלואו, ישלמו לה את הפרש דמי השכירות לשנתיים הקרובות.
לכאורה, העסקה מעולה, כי דמי השכירות שמשלמות החברות האמריקניות מבטאים תשואה של 6%, הנחשבת לסבירה בשוויץ. יתר על כן, זוהי תשואה נטו, מכיוון שהשוכרים התחייבו לשלם את כל הוצאות התחזוקה. השכרת יתרת הבניין, או תשלום של המוכרים כאמור לעיל, מבטיחים תשואה גבוהה עוד יותר.
אולם, לדברי דירקט קפיטל, בדיקת הנאותות גילתה שהעסקה אינה כדאית. החברה אינה מפרטת, אך, על-פי הערכה, קיימת סיבה ברורה אחת לאי-כדאיות: בנק מקומי מוכן לתת הלוואה למימון העסקה, אך בריבית ובתנאים העושים אותה לבלתי כדאית. בנוסף, המוכרים יפסיקו בעוד שנתיים לשלם את ההשלמה לדמי השכירות, ושתי החברות האמריקניות עשויות לצאת מהנכס לאחר 5 שנים ולא להאריך את חוזה השכירות.
המסקנה ברורה: לא כל עסקה בחו"ל שווה זהב. גם אם דמי השכירות גבוהים, חשוב מאוד לבדוק מה תהיה הריבית הבנקאית על ההלוואה לרכישת הנכס, מה הפער בינה לבין ההכנסה מדמי שכירות, ומהו הסיכון שהשוכרים ייצאו מהבניין בעוד מספר שנים, וקשה יהיה למצוא שוכרים אחרים.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה