חובות כלכלית ירושלים (פישמן) זינקו ל- 5.3 מיליארד שקל

חובותיה של החברה הכלכלית לירושלים, בעיקר לבנקים, מגיעים כיום ל- 5.33 מיליארד שקל, לעומת 3.16 מיליארד שקל לפני כשנתיים, גידול של 75%. כך אומרת חברת פסגות-אופק, בניתוח כלכלי של החברה. עם זאת, ממליצה פסגות להשקיע במניות החברה, במחיר יעד 74 שקל למניה, עלייה של 33% לעומת מחירה כיום בבורסה.

פסגות-אופק אומרת, כי החברה הכלכלית לירושלים מתקשה להציג רווח מפעילות שוטפת, בשל הוצאות המימון הכבדות. רוב רווחיה בתקופה האחרונה נובעים ממימוש נכסים. פסגות צופה שרווחיות החברה הכלכלית תעלה מאוד בשנתיים הקרובות: ב- 2005 היה לה רווח נקי של 37 מיליון שקל, הוא יעלה השנה לכ- 77 מיליון שקל, ויזנק בשנת 2007 ל- 171 מיליון שקל.

על-פי הערכת כלכלני פסגות-אופק, הגידול החד הצפוי ברווחי החברה יבוא בעיקר מהגורמים הבאים:

1. שינוי בהצגת נתונים שונים של החברה, בעיקר ההון העצמי, על-פי תקני החשבונאות הבינלאומיים.

2. הנפקת נכסי החברה בצרפת, במהלך 2007, בצורת קרן ריט, דבר שיצור רווחי הון ניכרים. בבעלות החברה הכלכלית נדל"ן בשווי 1.6 מיליארד שקל בצרפת, בעיקר נכסים מניבים ומחסנים, והם יונפקו באמצעות הקרן.

3. פיתוח עיסקי החברה ברוסיה והכנסת שותף או הנפקה.

פישמן רכש באחרונה קרקעות בכ- 100 מיליון דולר במוסקבה וערים אחרות, והוא מתכנן לבנות עליהן כ- 1.2 מיליון מ"ר - 720 אלף מ"ר למגורים, מסחר ומשרדים בסט. פטרסבורג, 430 אלף מ"ר מסחר, משרדים, מחסנים ובתי נופש במוסקבה, ושני קניונים בכ- 50 אלף מ"ר בערי שדה. החברה הכלכלית, יחד עם החברה-הבת מבני תעשיה, היא בעלת 80% בפרויקטים אלו; דרבן, בשליטת פישמן, היא בעלת 20%.

השקיעו 2.2 מיליארד שקל במערב אירופה

הסקירה הכלכלית של פסגות-אופק מצביעה על השינוי החד שחל בשנתים האחרונות בפעילות החברה הכלכלית ומבני תעשיה, על-ידי העברת הדגש בפעילות לחו"ל. במחצית הראשונה של 2006 השקיעו החברות 2.2 מיליארד שקל ברכישת נכסים במערב אירופה, מזה כ- 75% בצרפת, כ- 20% בשוויץ ו- 5% בגרמניה. התשואות טובות - 8.1% עד 9.7% בצרפת ו- 5.6% עד 7.6% בשוויץ.

60% מההכנסות - מנכסים בחו"ל

מערך הנכסים של החברה הכלכלית ומבני תעשיה כיום הוא - 1.8 מיליון מ"ר בישראל (בעיקר נכסים שנרכשו לפני שנים ומושכרים בחוזים לטווח בינוני וארוך), מול 1.25 מיליון מ"ר במערב אירופה וברוסיה. דמי השכירות בחו"ל גבוהים יותר מאשר בארץ, כך שהנכסים במערב אירופה אחראים כיום ל- 60% מהכנסות החברה, לעומת 40% שמקורן בארץ.

הפעילות בחו"ל תלך ותגבר. החברה מנהלת מו"מ לרכישת נכסים נוספים בצרפת ב- 250 מיליון שקל, ונכסים נוספים בשוויץ בכ- 260 מיליון שקל. בנוסף, תשקיע סכומים גדולים בבנייה על הקרקעות שקנתה ברוסיה, כמתואר לעיל.

צעד נוסף שבו תנקוט החברה הוא המרת הון עצמי בהלוואות בנקאיות, לגבי חלק מהנכסים במערב אירופה. הדבר יגדיל אומנם עוד יותר את החובות לבנקים, אבל ישחרר הון עצמי להשקעות נוספות.