ביה"מ העליון: מיסוי עסקה נקבע לפי שווי השוק

בית המשפט העליון, דחה ערעור שהגישו החברות מנחם אב בע"מ ואבי רחמים נכסים בע"מ נגד מנהל מס שבח חיפה, בדרישה לשנות את קביעתו בדבר שיעור המס בגין עסקה שבוצעה בין החברות. השופטים, אשר גרוניס, אילה פרוקצ'יה ומרים נאור, קבעו כי רשויות המס צדקו בכך שמיסו את העסקה לפי שווי השוק ולא לפי השווי שסוכם בחוזה בין החברות.

הפרשה החלה כאשר בתאריך 15.11.02 נחתם חוזה בין חברת מנחם אב וחברת אבי רחמים נכסים, במסגרתו העבירה מנחם אב לאבי רחמים 10 יחידות דיור בבנין שבבעלותה תמורת סכום של 700 אלף דולרים כולל מע"מ. דבר העסקה דווח לרשויות המס, אשר מצידן לא הכירו בסכום שבהסכם לעניין החוק אלא קבעו כי שווי העסקה היה סך של 1,139,000 דולר. בעקבות זאת הוגשה השגה ומשזו נדחתה הוגש ערר לוועדת הערר.

בחוות דעת שמאי מטעם החברות, שהוגשה בפני ועדת הערר, נכתב כי שווי העסקה מגיע ל- 849,000 דולר כולל מע"מ. השמאי היה בדעה כי יש להפחית משווי העסקה סך של 59,000 דולר המהווה את עלות השיפוץ של הרכוש המשותף. בסיכום חוות הדעת נאמר כי המחיר שבחוזה, היינו 700,000 דולר בצירוף מע"מ, "תואם את טווח המחירים הסביר המייצג נאמנה את שווי השוק בסביבה".

מנגד, השמאי מטעם מנהל מס שבח, העריך את שווי העסקה בסך של 1,079,076 דולר בתוספת מע"מ. ועדת הערר בחנה את שתי חוות הדעת ובסופו של דבר היא קבעה כי שווי העסקה עמד על סך של 905,446 דולר. קביעת הסכום האמור נעשתה לאחר בחינה של עסקות מכר של דירות אחרות בסביבה ולאחר שנקבע כי יש לנכות 20% מן השווי של מכירה רגילה, בשל העובדה שמדובר בעסקה אחת שלפיה נמכרו עשר דירות.

החברות ערערו על קביעת ועדת הערר, לבית המשפט העליון. בערעור הלינו החברות על כך שוועדת הערר לא קיבלה ששווי העיסקה הינו הסכום החוזי, היינו סך של 700,000 דולר בצירוף מע"מ. לטענת החברות, יש לקבוע את שווי העיסקה במקרה זה על-פי האמור בהסכם שנעשה בכתב בין המערערות, הואיל והתמורה נקבעה בתום לב ובלא שהושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכרת לבין הקונה.

השופט אשר גרוניס שכתב את פסק הדין, הוכיח מלשון החוק כי "נקודת המוצא לגבי שוויה של עסקה על-פי החוק אינה הסכום הנקוב בהסכם שבין המוכר לקונה, אלא התמורה שניתן היה להשיג בעת מכירה רצונית בין שניים, קרי - שווי השוק".

השופט ציין, כי במקרה זה מעבר לחוזה בין הצדדים, הועברה על-ידי החברה הרוכשת תמורה נוספת בדמות שיפוץ שתי דירות שלא נמכרו לה וכן שיפוץ כולל של הבנין. "לא ניתן שום הסבר כיצד זה הסכימה הקונה, המערערת 2, לבצע את השיפוצים בלא שקיבלה תמורה כלשהי" כתב השופט גרוניס שהוסיף כי "להערכת השמאי מטעם המשיב מדובר בטובת הנאה נוספת של כ- 150,000 דולר. כלומר, בנסיבות שנתגלו בוודאי שאין מקום לקבל את המחיר החוזי כשווי העיסקה לצרכי החוק".

היות שכך, הוחלט לדחות את הערעור ולחייב את החברות בשכר טירחת עו"ד בסך 35,000 שקלים.