אור יהודה, הרצליה ושלומי: אלפי דירות מתקדמות בבת-אחת

שלוש ערים, אלפי דירות ומאות דונמים של תכנון - כך נראה השבוע בנדל"ן הישראלי. הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור אישרה את הפקדתן של שתי תוכניות ענק באור יהודה, הכוללות יחד כ-7,250 יחידות דיור חדשות, ובמקביל דנה בתוכנית להקמת כמעט 3,000 דירות נוספות בצפון הרצליה. בצפון הארץ, הוועדה המחוזית צפון אישרה סופית תוכנית מיגון והתחדשות לכ-425 בתים צמודי קרקע בשלומי, שתוסיף כ-558 יחידות דיור חדשות.

באור יהודה מדובר בשתי תוכניות שנתקעו שנים רבות בשל מגבלות רעש ממטוס נתב"ג הסמוך. הוועדה הארצית הסירה את מגבלות הגובה והרעש, מה שפתח את הדרך להפקדה בפועל. בין שתי הרשויות - עיריית אור יהודה ורשות מקרקעי ישראל - גובשה גם הסכמה על שריון קרקע משלימה שתמנע קריסה כלכלית ליזמים, כאשר הרווח היזמי נקבע על 16 אחוז.

תוכנית ההתחדשות של השכונות הדרומיות, הידועה בשם תמ"ל 2030, חלה על שכונות סחל"ב, איילת השחר ודגניה, הנמצאות ממערב לאזור התעשייה הדרומי בסמוך לכביש 412. התוכנית כוללת כ-4,600 יחידות דיור בפינוי-בינוי שיחליפו כ-2,200 יחידות קיימות, לצד כ-1,150 יחידות נוספות על קרקע מדינה וכ-200 יחידות דיור מוגן. בנוסף מתוכננים כ-290,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר, כ-131 דונם למבני ציבור וכ-115 דונם של שטחים פתוחים. בין הייחודות של התוכנית: מתחם ספורט חדש סמוך לכביש 412, שיכלול אצטדיון כדורגל ומתחם אימונים.

התוכנית השנייה, "רבין מערב" (תמ"ל 1106), חלה על שטח של 229 דונם בדרום-מזרח העיר ומתוכננת על קרקע מדינה שטרם נוצלה. מדובר בשכונה חדשה לגמרי שתכלול כ-2,640 יחידות דיור, בנייה רוויה של מגדלי מגורים בני 15 עד 16 קומות עם חזית מסחרית בקומת הקרקע, לצד כ-150,000 מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה. התוכנית שמה דגש מיוחד על הולכי הרגל: רחובות תנועה מנותבים לשוליים, ושדרה ירוקה מרכזית תחצה את השכונה ותחבר אותה לפארק איילון ולתחנת המטרו המתוכננת במערב העיר.

ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט, קראה לאישורים "רגע היסטורי של עשיית צדק חברתי". לדבריה: "תושבי השכונות הדרומיות חיכו לבשורה הזאת עשרות שנים. אנחנו לא רק בונים בניינים חדשים ובטוחים, אלא מקימים כאן רובע חיים שלם, מודרני ותוסס עם מוסדות חינוך, ריאות ירוקות, מתחמי תעסוקה וקריית ספורט מהשורה הראשונה". מ"מ יו"ר הוועדה הארצית, שירה ברנד, הוסיפה כי "מדובר בתכנון שמחבר בין התחדשות עירונית, איכות חיים, תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ותעסוקה, ומאפשר לראשונה לקדם פתרון כולל עבור התושבים הוותיקים".

בהרצליה מתקדמת תוכנית נוספת, שאמנם עדיין בשלב מקדמי. הוועדה הארצית קיימה שולחן עגול לדיון בתוכנית תמ"ל 3013 להקמת כ-2,800 יחידות דיור במתחם המכונה "שביב" - שטח פרטי של כ-340 דונם בצפון-מזרח הרצליה, על גבול רעננה. התוכנית, שמקדמת אותה חברת "דירה להשכיר" הממשלתית, כוללת גם כ-128,000 מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה. מתוך יחידות הדיור, כ-800 יוקצו להשכרה ארוכת טווח, רבע מהן במחיר מופחת. מדובר בשלב ראשוני בלבד, ועוד צפויים שינויים לפני הפקדתה להתנגדויות. יצוין כי רק לפני שבועיים אישרה הוועדה הארצית להפקיד להתנגדויות תוכניות נוספות להקמת כ-16,000 דירות בחלק המערבי של הרצליה, בסמוך לתחנות המטרו המתוכננות.

בצפון, תוכנית שלומי עוצבה כתגובה ישירה למלחמה. הוועדה המחוזית צפון אישרה תוכנית שמאפשרת לבעלי בתים צמודי קרקע שנבנו לפני 1992 להוסיף יחידות דיור - באמצעות הרחבת הבית, פיצולו, או הקמת מבנה נוסף במגרש - וכל זאת על בסיס היתר בנייה בלבד, ללא צורך בקידום תוכנית מפורטת חדשה. כל יחידה חדשה תירשם בנפרד בטאבו, ובמגרשים עד 500 מ"ר ניתן יהיה לבנות שתי יחידות דיור; במגרשים גדולים יותר - שלוש. תנאי מרכזי: כל יחידה, חדשה וקיימת כאחד, חייבת בממ"ד תקני נפרד. כך מבקשים לשלב מיגון עם השבחה כלכלית של הנכסים. מודל דומה אושר חודש לפני כן בקריית שמונה, שם חלה התוכנית על כ-3,500 בתים.

ראש המועצה המקומית שלומי, גבי נעמן, תיאר את המהלך כ"דרמה": "יש אצלנו לא מעט בתים בשטח של 300 מ"ר על מגרשים בני חצי דונם שכבר חולקו. ככה יוכלו בני המקום לגור ליד ההורים ולטפל בהם". יו"ר הוועדה המחוזית צפון, בועז יוסף, הוסיף כי הורים שאין בידם לסייע כלכלית לילדיהם יוכלו לבנות קומה נוספת או לחלק את הבית הקיים לשתי יחידות. המועצה גם פנתה בבקשה לפטור מהיטל השבחה, שיגדיל את מימוש התוכנית בשנים הקרובות.

אולם לא כולם שותפים לאופטימיות. ד"ר חלי הירש מעמותת סיכוי-אופוק, המתמחה בשיוויון בין יהודים וערבים, הצביעה על פער: "ביישובים הערביים בגבול הצפון, שבהם בעיית המיגון אקוטית, לא רואים ניסיון לחשיבה יצירתית שתוביל ליצירת מנגנונים חדשים. היינו מצפים לראות את הגמישות המחשבתית באה לידי ביטוי באופן גורף בכל יישובי גבול הצפון". נציג משרד הבריאות, שהגיש את ההתנגדות היחידה לתוכנית הדומה בקריית שמונה, טען כי לא נעשתה בדיקה יסודית של ההשלכות על תשתיות וכי חיזוק יישוב באמצעות פינוי-בינוי מסודר עדיף על פתרון של פיצול בתים.

כעת עוברות התוכניות באור יהודה לשלב ההתנגדויות הציבוריות, ורק לאחריו תינתן להן תוקף סופי. תוכנית הרצליה נמצאת עוד בשלב מקדמי ותעבור דיונים נוספים לפני הפקדתה. בשלומי, לעומת זאת, נכנסת התוכנית לתוקף מיידי ובעלי הבתים יוכלו להגיש בקשות להיתר בנייה כבר עכשיו.